貸出高成數有一套
這一兩年來，不少銀行的房貸核貸日趨嚴格，成數、利率條件都不如過去來得好，不過仍有些不敗守則，只要符合這些守則，就有機會能為自己爭取更優惠的條件。
◎好物件大家都喜歡
當借款人無法還款時，銀行走到最後一步就是出售擔保品，也就是房地產本身，房地產的地段、賣相、增值潛力等，都會影響銀行未來出售的風險與價格，因此銀行的放款成數就決定於銀行對房地產的價值鑑定。房地產買賣最重要的就是地段，好地段的房子，就算是老公寓，銀行放款的額度也會比較高。坐落於都會區內精華地段或是捷運周邊的房子，因為轉手性高，通常比較容易能貸到較高的成數。若房子周邊的生活機能佳、有大型公共建設、社區規劃完善，也是一大加分，往往可以貸到八成以上的水準，而屋齡、坪數也是銀行放款的主要考量之一，像小套房因對銀行而言風險較高，申貸條件就比兩房產品來得差，過程也更為嚴格。因此，若手上資金不足，想獲得更高的貸款成數，不妨考慮15坪以上的兩房產品，未來的轉手性也更佳。
◎A咖客戶大家搶
除了好地段、好物件能為貸款加分，最重要的就是借款人的條件了。借款人的信用要好，職業更是重要。師字輩的律師、醫師、會計師及在前五百大企業工作的員工，因為收入來源穩定，日後償債能力變卦少，都是銀行積極搶攻的優質客戶，因此在申請房貸時千萬不要離職。不過，上班族還可能被裁員、減薪，但捧著鐵飯碗的公教人員，如政府機關同仁、公私立學校老師、軍人、警察、消防員往往不受景氣影響，更是銀行的最愛。
從銀行喜歡「穩定」的客戶來說，儘管薪資總額相同，銀行放款對於固定收入的內勤人員就會較以獎金等變動薪資為主的業務人員更高。高先生跟太太在同一間公司工作，高先生是該公司的頂尖業務員，薪水較太太高出一大截，不過在買房子時，兩人向銀行詢問房貸的結果，卻發現高太太能拿到的房貸條件，不論是利率或是成數，都比高先生來得更好，所以最後就以高太太名義申請房貸。因此，夫妻不妨以收入較高或任職公司知名度高的一方為申請人，有助於爭取到更優惠的房貸條件。
從銀行喜歡「穩定」的客戶來說，儘管薪資總額相同，銀行放款對於固定收入的內勤人員就會較以獎金等變動薪資為主的業務人員更高。高先生跟太太在同一間公司工作，高先生是該公司的頂尖業務員，薪水較太太高出一大截，不過在買房子時，兩人向銀行詢問房貸的結果，卻發現高太太能拿到的房貸條件，不論是利率或是成數，都比高先生來得更好，所以最後就以高太太名義申請房貸。因此，夫妻不妨以收入較高或任職公司知名度高的一方為申請人，有助於爭取到更優惠的房貸條件。
◎有力業者給你靠
如果工作無法為自己加分，也沒有關係能爭取到較高的成數，就請房仲業者用力幫忙爭取吧！現在許多房仲業者都與銀行專案合作優惠房貸，可以透過房仲業者以大量送件的方式，享受團體的低利率、高成數。有些房子會透過不同房仲業者進行銷售，因此在與業者交涉時，也可以事先探聽合作的銀行及專案內容， 用對自己最有利的條件，選擇適合的房仲。
還款方式比一比
以往的房貸年限多為15~20年，但由於房價飆漲，成家夢遠，越來越多人不願意被高房價綁架，因此有銀行開始推出繳款年限40年的房貸商品，將20年期的房貸拉長成40年，希望能吸引更多年輕人買房。而借款人每月繳付金額降低4成後，壓力變得輕鬆許多，不用繳付房貸的剩餘金額，就有餘力能夠進行理財規劃，甚至利用投資規劃提早達到財富自由。不過，房貸年限愈長，雖然每月攤還金額愈低，但利息整體支出卻也益發沈重。 而要申請40年繳期的借款人，年齡也必須要在30、40歲內較容易申請。
房貸還款一般有以下三種償還方法：
房貸還款一般有以下三種償還方法：
◎本金平均攤還法
本金平均攤還法是將本金平均在貸款期間償還，每期償還固定的本金金額，而每期所攤還的利息則會跟著累積未攤還的本金逐漸減少而跟著降低，所以每期攤還的本利和越接近尾聲就會越少。
本金平均攤還法的計算方式也比本息平均攤還法簡單，雖然比較省息，不過初期要償還的金額比較多，薪水中很一大部份都必須拿去繳房貸，對資金不充裕的借款人來說，可儲蓄或投資的金額就變少了，無法做其他投資理財，財務負擔也會較大。另外，本金平均攤還法通常會附帶違約條款，若有提前償還本金的打算時，一定要先向銀行確認提前還款的規定，未來才不會惹上違約的麻煩，最後反而花了更多錢。
本金平均攤還法的計算方式也比本息平均攤還法簡單，雖然比較省息，不過初期要償還的金額比較多，薪水中很一大部份都必須拿去繳房貸，對資金不充裕的借款人來說，可儲蓄或投資的金額就變少了，無法做其他投資理財，財務負擔也會較大。另外，本金平均攤還法通常會附帶違約條款，若有提前償還本金的打算時，一定要先向銀行確認提前還款的規定，未來才不會惹上違約的麻煩，最後反而花了更多錢。
◎本息平均攤還法
本息平均攤還法是將本息一起平均在貸款期間償還，貸款期間每月繳交固定金額，本金、利息一起還，利於每個月的財務規劃，也是最常用的貸款償還法。如果利率下降，採用本息平均攤還法的貸款利息就會變少，可以償還的本金也會變多；但如果利率上揚、要付利息的部份就會增加，本金償還的部分就會變少。若使用本息平均攤還法，在頭幾年償還房貸的還款比例都是利息大於本金，後期才會是利息大於本金。
本息平均攤還法對借貸人的還款壓力較小，不過利息總和卻要付比較多。
本息平均攤還法對借貸人的還款壓力較小，不過利息總和卻要付比較多。
◎還本寬限期法
所謂的還本寬限期，指的是房貸本金的寬限期，在這約1到3年，僅需償還貸款利息，本金待還款期限過後再開始償還（實際條件依各家銀行而定）。因為每期只需繳交貸款利息，不用攤還本金，所以這段期間的還款壓力就十分輕鬆。但本金寬限期屆滿後，除了每月必須攤還利息之外，還要另外攤還本金，每個月的還款負擔將大幅增加。
建商或房仲業者常常主打「月付10,000元，立刻入住30坪小豪宅」的廣告，由於一萬元即使是對小上班族也不會造成太大負擔，往往會讓人心動甚至衝動下訂，但等到寬限期滿後，每期還款金額三級跳，借款人無力負擔，最後往往會造成斷頭。 因此，借款前一定要先試算房貸本金寬限期及房貸本金寬限期過後每期的應繳金額。寬限期比較適合資金吃緊的首購族， 特別是在購屋的同時，同時還要添購傢具、家電及裝潢，一開始只付利息，當然比較輕鬆，不過寬限期間完全沒有付到本金，總體利息支出更高，如還款能力許可，最好還是優先選擇無房貸本金寬限期的方案，以節省借款總利息支出。
建商或房仲業者常常主打「月付10,000元，立刻入住30坪小豪宅」的廣告，由於一萬元即使是對小上班族也不會造成太大負擔，往往會讓人心動甚至衝動下訂，但等到寬限期滿後，每期還款金額三級跳，借款人無力負擔，最後往往會造成斷頭。 因此，借款前一定要先試算房貸本金寬限期及房貸本金寬限期過後每期的應繳金額。寬限期比較適合資金吃緊的首購族， 特別是在購屋的同時，同時還要添購傢具、家電及裝潢，一開始只付利息，當然比較輕鬆，不過寬限期間完全沒有付到本金，總體利息支出更高，如還款能力許可，最好還是優先選擇無房貸本金寬限期的方案，以節省借款總利息支出。
335原則
想要輕鬆購屋，就先掌握房貸規劃的「335原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的1/3，房屋總價不超過家庭年收入的5倍，不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。
以上轉錄Yahoo!奇摩房地產
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