實價分析進行式旋風 41％消費者：需要實價分析進行式

為什麼實價登錄上線以來，一舉一動廣受消費者關注，成交數字也常常成為媒體報導的焦點，熱門討論的話題？2013年伊始，想要買房的消費者最需要的是什麼？

看實價登錄的熱度，就可以看出消費者對於「實價」的渴望。不甘心買下哄抬價格的物件，不希望重要資訊被業主蒙蔽，不願意成為地區創新高價的買單者；找不到真實的價格，每個物件的成交價就成為無法查證的秘密，實價登錄以後，成交價格透明公開，每個消費者都希望，房價就如股價一樣，上網一查，清清楚楚，買賣雙方都不必擔心受騙上當。

然而，誠如營建署長葉世文坦言，綜合先進國家的發展經驗來看，實價登錄必須累積足夠多的成交件數，成交價的平均數與中位數才具有參考價值，才能對房市交易的公開透明帶來一種進步的力量。但是，上線初期，累積成交個案尚屬不足的過程中，消費者如何看懂實價登錄數字背後的意義，避免誤解而產生的行情錯判呢？

上了實價登錄網站，條件搜尋後看見成交價一字排開，數字坪數標明很清楚，但看完之後是否還是一頭霧水呢？台灣房屋的鑑價專業人員指出，在看登錄的實價時，有三種落差是消費者要謹存在心，小心誤觸地雷的。

實價登錄初期 存在三種落差

政府的實價登錄政策是一項德政，真實的成交價讓社會大眾看見，這是健全台灣不動產市場的一種機制，正派經營不動產的相關企業也該全力支持。但是在一開始登錄個案尚屬稀缺的情況下，光看實價登錄網站做買房決定會不會產生落差呢？答案是有的。台灣房屋的鑑價專家告訴您，落差會來自三個來源，分別是人為落差、條件落差與時間落差。

一．人為落差：

不可諱言的，台灣房地產市場一直不乏哄抬房價的不肖業者，當然在未來實價登錄網站累積足夠多的成交價後，哄抬的空間會急速縮小；但在目前的階段，要抬高房價並不是沒有辦法。舉一個簡單的例子說明，假設投資客在一個新建案中買了10個單位，而該地區全新建案成交件數不多的情況下，他可以將十戶中的一戶以高價賣給自己的親人，繳付多出來的稅賦費用，只要這個價格設定巧妙（不至過高到被列入實價登錄網站的極端值），這個新建案的成交價就會不動聲色的被實價登錄，在政府掛保證的官網上出現。如此一來，其他9戶就可以輕騎過關，用明顯高於市場行情的價格出售，投資客甚至可以讓消費者自己去查實價登錄網站，看看這個價格是否真有成交紀錄，若然發生此種情形，沒有作足功課的消費者就非常有可能吃虧上當。

二．條件落差：

事實上一整棟大樓在銷售的時候，因為景觀、高低樓層、座向與日曬的客觀條件不同，每一層樓，甚至每個單位的價錢都不盡相同。最常見的例子，當建商推出一個全新建案，A棟面對大馬路，燙金門牌，景觀視野都好，交通便利。而在A棟後面的B棟，各項條件都比不上A棟的情況下，B棟開價比A棟來得低，當然是可以理解的。而若B棟低樓層成交一戶，成交價22萬一坪，當消費者在實價登錄網站上手握這個價格後，想買A棟高樓層，以此價格要求業者出售，這樣的還價有可能成交嗎？當然不可能。如果沒有親臨現場，親眼看到物件的條件與狀況，登錄的實價反而會造成一種對行情的誤判，消費者心裡可能會產生混淆：我明明看到網站上這個建案登記成交價就是22萬一坪，為什麼我要買的時候，賣方開價高這麼多？不同的物件，不同的條件，本來就會是不同的價格，這就是有可能產生的第二個落差來源──每個物件都不盡相同的條件落差。

三．時間落差：

不談人為操作的人為落差，與物件屋況各異所產生的條件落差，登錄的價格是現在的價格，還是兩年前的價格，這中間就存在著時間落差。最有可能造成消費者困擾的，就是預售屋。兩年前買預售屋，現在交屋了，也把實價登錄到官網上。但是，這個登錄雖然是實價，卻是兩年前的實價，是有時間差的實價。對於一些新興地區來說，兩年前的房價與現在差一成兩成的比比皆是，差五成七成的也不在少數。而消費者如果不懂得辨別箇中差異，在網站上見獵欣喜的價格，可能只是買房過程中的失望與干擾而已。

41％消費者：需要實價分析進行式

實價登錄上線三個月，台灣房屋智庫執行的民意調查，隨機抽樣1170位民眾組成的樣本數中，有41.20%的受訪民眾表示實價登錄政策實施後，「實價分析」是他們最想瞭解的選項，其次是「土地價值分析」，佔了38.03%，而「公共建設分析」的比重有31.97%。實價登錄下一步，消費者需要的是「實價分析」──對每個實價背後代表的意義進行解讀，進行分析，才能清楚掌握房市脈動，做出最有價值的理性決策。

為了呼應消費者對於實價分析的廣大需求，台灣房屋矢志以專業、精準，成為一個專業服務的角色，協助消費者分析出實價背後代表的意義。實價登錄，登錄的是過去成交的實價，實價分析，要為消費者分析出現在的行情，以及未來的走勢。房價是一個進行式，它會隨著捷運地鐵、人口遷入、企業投資，各種因素產生變化。為了消費者的廣大需求，台灣房屋於2013年正式啟用「實價分析進行式」，以大雲端即時價格通報系統與實價登錄的成交價精確對比，以十項指標（註一）進行交叉分析，全面考量房價漲跌因素，提供消費者最精準的實價分析。

註一：實價分析進行式以十項指標不同區域不同權重組成估價模式，綜合考量房價走勢：
1. 實價登錄分析
2. 公共建設分析
3. 未來產業分析
4. 民間投資分析
5. 人口結構分析
6. 熱門物件/指標建案/特殊產品/趨勢產品分析
7. 價格服務分析
8. 財產優質化分析
9. 店面投資收益分析
10. 土地價格波動分析

同一條街上，離捷運站口1分鐘或10分鐘，房價平均就會差一成到兩成；同一個區內，位於商圈夜市中心，還是公車30分鐘才一班的邊陲地帶，房價當然不可能等量齊觀；透過實價分析進行式的十項指標分析，可以完全掌握登錄實價背後的意義，精準分析出最佳的買房策略。

在台灣房屋的網站上，每個人都可以輕鬆體驗實價分析進行式所提供的各項貼心功能！台灣進入實價登錄的時代，消費者心裡的渴求越來越清楚──房地產價格要越來越透明，未來將如股票、債券一樣，價格透明、漲跌行情清清楚楚，換句話說，未來台灣的不動產將更具金融工具的特性。買賣股票，要能夠清楚掌握未來走勢，提前佈局，才能成為市場贏家。透過實價分析進行式，台灣房屋讓不動產買賣的雙方都能得到詳實更新公正客觀的實價分析，未來走勢成竹在心。

展望2013年，台灣不動產市場將進入一個嶄新的局面，開拓新的時代需要新的力量，實價分析進行式，將成為健全台灣不動產市場，一股劃時代的力量。

以上轉錄   Yahoo!奇摩房地產 – 2013年1月25日 下午5:27