奢侈稅豁免條款 將擴大

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2013.10.30 03:43 am

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）開徵已逾二年，因非自願性因素售屋者，至今僅有一例符合免稅，無炒房意圖但因經濟需求被迫要在短期內售屋者，仍難逃奢侈稅的課稅法網。 財政部正在研修特種貨物及勞務稅條例，根據外界的建議，短期持有的售屋課稅案件，未來可以考慮以「其他」等概括豁免條款，視個案情節決定應否排除課稅，降低傷及無辜的範圍。 奢侈稅自2011年6月起開徵後，所有非自願性售屋准予免稅的豁免情形，都要經財政部公告，約近二年半以來，僅有一例「因非自願性離職，出售新購房屋」者，符合免徵條件，其餘仍需課稅。 依據奢侈稅條例規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬持有二戶房地，欲出售持有期間未滿二年的新房地時，須符合「調職」、「非自願離職」或「其他非自願性因素」的法定要件，才可排除課稅。因經濟因素售屋，縱使迫於無奈，亦不適用。 南區國稅局有一案例，甲在2012年間出售持有未滿二年的新房地A，未依規定申報奢侈稅；且出售A房地時，甲名下另有一戶B房地，因而遭補稅處罰。甲主張考量配偶醫療方便購買A房地，因原任職公司薪資待遇無法維持家計，轉至其他公司上班才會出售A房地，非屬炒作。 國稅局表示，甲因轉換工作出售A房地，係出於自身經濟考量的自願性任、離職，且非屬同一公司的調職，也不符遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣的非自願因素，不在免稅範圍。 財政部則指出，屬於「經濟因素需求」的售屋者，與現行公告非自願性離職的售屋情況不同，仍要課徵奢侈稅。目前公告的免徵案例，只限因新工作到外地任職，在外地購入新屋後，不到二年遭資遣，且符合勞動基準法的資遣規定者。 圖／經濟日報提供 【2013/10/30 經濟日報】

詐騙集團「騙屋」新招 一封信偷走你的房子

好房News記者王富民／綜合報導 

台灣的房價居高不下，但薪資水準卻不斷倒退，對許多人來講，擁有一間屬於自己的房子可能比登天還難，而且買了房還有房貸的重擔，當真得來不易。然而，辛苦掙錢買下的房子，真的「永遠」屬於自己嗎？一不小心，很可能會被惡劣的詐騙集團無聲無息地轉賣。

猖獗的詐騙集團有全新手法，可以神不知鬼不覺將您的房子轉賣獲利。 

（圖／好房資料中心）

生活在現今的台灣，有能力買下一間房子實屬不易；若能擁有兩間房子以上，晉身包租公，保證讓人嘖嘖稱羨。不過，房屋出租時若不了解房客的身分背景，很有可能遭到不肖歹徒盯上，透過「合法」途徑奪走房子，轉賣獲利。 根據《Nownews》的報導，有民眾將房屋出租，但戶籍仍然設在出租的房子，於是遭到歹徒設計，偽造一張有屋主簽名的本票，並向法院申請「本票裁定」（註一），要求強制執行拍賣不動產，而法院辦理時會先將相關文件以「雙掛號」方式寄到到屋主的戶籍地，但歹徒當然不會通知屋主簽收，而是自行收取後（註二），進行下一步「騙屋」手續。 詐騙集團收取信件後，經法院認定信件「合法送達」，便會寄發「本票裁定確定證明書」給歹徒，憑藉這份文件，詐騙集團就能要求法院將不動產法拍。此時，法院會寄出信件到戶籍地通知屋主房產將被法拍，但歹徒同樣地搶在屋主之前，將信件攔截。 法拍過程中，若成功售出，詐騙集團就能獲得該筆交易金額，若流標也能向法官表示「以債權人身分承受」，爾後再將房屋轉賣獲利。 整段過程，屋主可能會完全被蒙在鼓裡，雖然沒有提供任何的證件、房產權狀，產權就經由法院過戶到他人名下，原先的房客也人間蒸發，勢必求償無門。 台安律師事務所梁律師接受《Nownews》採訪時表示，屋主若能在法院寄出「本票裁定確認證明書」時提出證據，證明「法院寄出的相關文件並不是合法送達」，就能挽回一切。然而，若屋主察覺時已經受害，無法舉證，則可向法院控告詐騙集團「刑事詐欺和偽造有價證券」，若判決有罪，歹徒將面臨三年以上有期徒刑。 不過，上述的自保手續都必須建立在「房屋尚未遭到拍賣、轉手」的前提，若房產已經被第三方善意人買走，就「永遠回不去了」! 為了避免類似情節發生在你我身上，提醒民眾將房屋出租時，務必要定期檢查信件，或是找自己信得過的人協助收信，若偷懶不察，很有可能因小失大。 註一： 債權人持有債務人所簽發支本票，卻無法獲得票款，可依規定向法院聲請強制執行之裁定，經法院准許聲請，便可查封債務人的財產，滿足債權。 註二： 根據民事訴訟法第二節送達，文書送達時可付與有辨別事理能力之同居人或受僱人。

原文網址: 詐騙集團「騙屋」新招　一封信偷走你的房子 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13357946477.html

買賣成屋如何自保？ 搭配「價金信託」 交易更有保障

記者顏真真／台北報導

依據內政部統計，全台101年房地產買賣糾紛案達1600多件。主要糾紛包括資訊不對等、服務報酬爭議及契約審閱權等。民眾買賣成屋該如何保障呢？銀行提醒社會大眾，在簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，即可讓交易「價金」，放在一個獨立安全的帳戶裏。

內政部為了避免建商業者提供的成屋資訊不夠完全及保障消費者權利，5月1日起「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」正式上路，凡建商及其委託的不動產經紀業者，在以賣方身分提供買方成屋買賣契約時，皆需依此新規定辦理。

不過，國泰世華銀行表示，內政部公告的定型化契約是以建商擔任賣方的交易案為規範對象，對於一般自售屋主或委由仲介商代售的買賣案並無強制規定，但民眾仍可參酌定型化契約部分條款，制訂買賣契約，因此，若再搭配「成屋買賣價金信託」，就能提高成屋買賣價金的安全保障。

國泰世華銀行信託部協理張齊家表示，由於房屋買賣交易金額龐大且交易流程繁複，雖買賣流程約1至2個月便可完成，但民眾可能面臨許多風險，例如賣方提供假權狀或一屋二賣及買方惡意拒付交屋款等情事，因此，在簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，即可讓交易「價金」，放在一個獨立安全的帳戶裏。

至於所謂「成屋買賣價金信託」，就是由買賣雙方共同委託銀行擔任受託人，買方依據買賣契約約定，依序將各期價款存入受託銀行開立的信託專戶，受託銀行則依契約約定或買賣雙方共同指示，處理撥付稅款、仲介費及清償賣方前順位貸款等事宜，待成屋買賣交易完成時，受託銀行再依買賣雙方指示，將信託專戶餘款交付賣方。 

至於信託的費用，則依個案情形不同，銀行業界收費標準大約介於買賣金額的萬分之6至萬分之10。以一筆1000萬元的不動產買賣來說，信託費用約6000元至1萬元，如由買賣雙方平均分攤，各自只須負擔3000元至5000元。張齊家說，民眾只須付出少許費用，就可以透過銀行提供的價金信託服務，降低交易風險，讓買賣雙方買的安心、賣的放心，故可說是只要花小錢，就有高保障的價金守護工具。

資料來源 http://www.nownews.com/2013/05/06/11490-2935030.htm

辦理房貸有很大的學問

【文/蘇儀】購屋時通常都會向銀行辦理房貸，接洽房貸有很大的學問，如何才能「摸對門路」，成為有意購屋者必修的功課。

劉姓女子透過房仲介紹，看中黃姓男子所有的台北市博愛路一棟三層樓中古透天厝(四樓有加蓋)，當時有民間的都更公司正在探詢附近各地主的意願，進行都更整合，這棟房子的斜對面又有建商在興建地上三十一層的「揚昇君臨」豪宅建案，劉女認為有都更題材，加上豪宅比價效應，購屋後再轉手應該有利可圖，於是在九十九年十月間以二億二五八○萬元向黃購屋，先付給黃一五○○萬元，並約定如果銀行核貸額度不足支付最後一期尾款二億元時，其差額應於完稅前一次給黃。

向銀行貸款被拒

因黃姓前屋主曾以這棟房地向高雄銀行貸款二億元，劉女認為，前屋主可以貸到二億元，她應該可以比照辦理，但她向台北一家銀行接洽貸款二億元時卻被拒絕，讓她後來付不出尾款，先前支付給黃的一五○○萬元被黃沒收。

劉女認為她被房仲騙了，不但已繳款項被黃沒收，都更整合部分也因地主意願不高而作罷，害她都更美夢破碎，於是告上法院，要求房仲賠償。

法院傳訊銀行的趙姓經理作證，他說劉女的買賣契約總價二億八五○○萬元，向銀行申貸二億元，銀行委請一家不動產鑑價公司鑑價為一億三二四九萬元，這金額無法核貸二億元，後來以房子有都更題材為由，重新估價為二億八二六五萬元，但總行認為目前都更尚未成立，如果依照都更的價格估價不合市場機制。

今日想向銀行借錢，並不是件簡單的事。

房價一年差三倍

而且，銀行曾於九十八年八月做另外一筆博愛路的房屋貸款，該屋土地與劉女購買的土地只相差四坪，當時買賣總價是九三三八萬元，總行認為僅相差一年，但購屋行情卻差了三倍，不成比例，就駁回貸款申請。

台北地方法院指出，銀行核准貸款數額係與個人信用、資力、所提供之擔保品及貸款時之市場行情、承貸銀行之個別差異等有密切相關，黃姓前屋主雖曾以這棟房子向高雄銀行貸款二億元，但並不表示劉女也一樣可以向台北的銀行獲得貸款二億元。

法院認為，劉女親自參與洽辦貸款事，而銀行於評估房地當時之鑑價、客觀條件及劉女個人信用、資力後，核准貸款之數額未達二億元，這是銀行的決定，與房仲無涉，房仲人員也沒有向劉女「保証」一定可以貸款二億元。判決劉女敗訴。

本案有意思的地方在於，劉女是以二億二五八○萬元向黃購買，但是向銀行申貸時，買賣契約總價卻提高為二億八五○○萬，多了近六○○○萬，顯示申貸時要用假的總價來騙銀行的傳聞竟是真的，而且不動產鑑價公司的估價也有很大的學問，要向銀行借錢並不是件簡單的事。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》373期Know-How，同期內容除本文外，並有「談不動產稅制改革」、「景氣差還該買房？」、「縮小貧富差距的真方法」、、「房產投資術」、「台灣房市將往哪走？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！



宜蘭好山好水 支撐農地農舍買氣不墜

記者林信男／台北報導

極具觀光吸引力的宜蘭，今（101）年第4季的房市交易量較去年下降逾30%，東森房屋宜蘭文化加盟店店東李紹琦說，奢侈稅和實價登錄讓房市受到不小衝擊，不過許多外來客看上宜蘭的好山好水，讓農舍與農地熱銷不墜；友善的房價，也吸引不少自住客購買公寓及電梯華廈。

宜蘭好山好水，除了外來客青睞，在地人也常見在自家農地上蓋「農舍」。(圖／好房資料中心)

李紹琦表示，往年第4季都是房市買氣很旺的時機，但與去年同期相比，宜蘭今年的房市交易量下降達30%以上，顯然是受到奢侈稅和實價登錄影響。另外，雪山隧道通車後，房子越蓋越多，價格開始炒高，雖有不少外地客購買，但本地客源卻對房價望之卻步，流失了三成。舉例來說，宜蘭文化中心一帶的電梯華廈，一坪原本約10萬左右，現在已漲到13萬。

農舍和農地是宜蘭的熱銷產品，在雪隧通車前就很受外地客歡迎，通車後的價格更是居高不下。李紹琦指出，農舍及農地的價格從1,500萬到3,000多萬不等，賣得最好的多半落在1,500至2,000萬的範圍內。

李紹琦分析，農舍農地的購買者以外地客比例最高，達70%以上，「宜蘭離台北車程約50分鐘左右，很多在台北上班的人，會在宜蘭買間農舍，週休二日就來度假。」也有部分買家先買農地，打算退休後再蓋農舍，享受退休人生。

除農舍農地外，每坪7到9萬，總價200至300萬左右的公寓，以及總價300到400萬的電梯華廈，也吸引不少在台北工作的本地自住客購買。李紹琦表示，台北和新北的房價較高，資金有限的上班族會選擇買宜蘭的房子，無論搭火車、客運或自己開車上班，都挺方便。

宜蘭向來予人好山、好水、好風景的印象，包括烏石港衝浪、礁溪溫泉、蘇澳冷泉、頭城大溪漁港、南方澳漁港等知名景點，以及著名的冬山河童玩節和今年在羅東舉辦的金馬獎，都為宜蘭培植出豐厚的觀光實力。但李紹琦認為，觀光的實質效益有限，來觀光不等於來買房，還是要靠大型建設刺激房市。

他說，宜蘭運動公園旁正在興建的宜蘭科學園區，以及宜蘭市校舍路上的陽明醫學中心，都是未來可能帶動就業機會和置產熱潮的建設，但近兩、三年內，都還不一定會完工。

對於明年宜蘭房市的發展，李紹琦雖不致看壞，但也強調，大環境不好使得萬物齊漲，唯獨薪資不漲。有意願買房子的人很多，只是礙於收入有限，仍無力購買。只能期待政府拚出有感經濟，降低人民稅賦，才可能解決房市低迷不振的問題。

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礁溪拚觀光 籌設特色夜市

記者羅建旺／宜蘭報導

溫泉觀光重鎮的礁溪也要籌設夜市，讓遊客「越夜越好玩」，但鄉長林錫忠昨天說，要特色不要垃圾，有知名小吃，也要有文化體驗，已透過公聽會廣徵意見，讓夜市更完善。

許多遊客反映，到宜蘭大多夜宿礁溪，除泡湯外，晚間可玩的地方少，夜市是台灣特色景點，希望礁溪也有，讓遊程更豐富。（圖／好房資料中心）

「住礁溪，晚上何處去？」雪山隧道通車，礁溪鄉溫泉區觀光人數飆高，但許多遊客反映，到宜蘭大多夜宿礁溪，除泡湯外，晚間可玩的地方少，夜市是台灣特色景點，希望礁溪也有，讓遊程更豐富。

礁溪鄉公所評估認為，礁溪主要客源來自外縣市、國外，若設夜市，確可豐富夜生活，促進地方觀光與經濟發展，初步提出3個設置夜市的參考地點，包括公園路路段、臻信福超市旁空地、仁愛路路段。

鄉公所透過公聽會，廣徵意見，有民眾認為，礁溪火車站延伸到中山路的路段，有商家聚集，有夜市雛形，附近有車站、地景、水景、立體停車場，善加整合，觀光夜市即成形；有人認為可發展廟口夜市，協天廟香客多，可以協天廟為中心，延伸到德陽宮，成為觀光夜市街。

有飯店業者建議，國際觀光客非常喜愛台灣的夜市文化，但夜市的環境清潔與衛生要加強。鄉公所認同，新設觀光夜市，應考慮攤位設計，搭配街道景觀，有悠閒氣氛，要特色，不要垃圾，改變傳統夜市給人骯髒混亂的印象。

內容部分，林錫忠說，希望網羅全台人氣高的知名小吃設攤，滿足遊客需求，商品也要有在地特色，除美食外，可以規畫特色農產品或工藝品、藝文演出。

林錫忠說，設置夜市的參考地點各有優點與特色，但都是交通繁忙地區，要克服車潮疏導、停車空間，還有人潮動線等問題，會再辦公聽會，讓更多人了解與參與。

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蘇澳運動公園 開張了

記者簡榮輝／宜蘭報導

蘇澳鎮立運動公園昨天啟用，鎮公所舉辦5項運動賽事，讓直排輪場、慢速壘球場、網球場、籃球場與游泳池同時亮相，許多球員看到與過去髒亂截然不同的運動場，都開心地在球場揮灑汗水。

宜蘭蘇澳鎮運動公園啟用，球員們開心地在球場馳騁。 （圖／簡榮輝攝）

位於蘇澳聖愛路與台鐵北迴線蘇澳支線間的蘇澳鎮立運動公園，原本地勢低窪，逢大雨必淹，加上運動設施規畫不當，使用率低且雜草叢生，近乎荒廢；5年前，鎮公所向中央提出「運動公園更生計畫」，耗費6000萬元。

爭取到經費後，鎮公所以新馬港區大排拓寬挖除的土方，墊高低窪地基，節省土方開銷，也解決淹水問題；除原有游泳池，還增設符合國際標準的直排輪場、慢速壘球場、網球場與籃球場。

「這麼好的場地，讓大家都願意出來運動！」鎮長林騰煌表示，公園中央有1個六角形的地景裝飾，其中一面刻有蘇澳鎮立運動公園8個大字，其他5面恰好就是5個運動設施的方向，各刻上運動圖騰。林認為，辦比賽是讓大家都知道運動公園啟用的最好方式，因此1次就舉辦5項賽事。

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別當冤大頭／買到瑕疵屋想解約 別急著想提告

記者蔡佩蓉／採訪報導

進入後實價登錄時代，房屋買賣遇到糾紛，一定得多停看聽！許多民眾遇到「瑕疵屋」如凶宅、海砂屋、漏水屋，大多想解除合約，不過，民眾要了解房屋是「物」本身瑕疵或屬於「權利」瑕疵，更要切記，一旦遇到買賣糾紛，最好先找消保官，才以機會解除合約。

民眾買到瑕疵屋，最好先找消保會調解。（圖／好房資料中心）

現代人遇到購屋糾紛，除了申請調地政局、消保會調解，往往最後都會以民事提起訴訟，不過，地政士公會全聯會名譽理事長王進祥提醒，大多民眾都希望買到瑕疵屋可以解約退款，但一定要切記，一旦遇到買賣糾紛，千萬別急著想提告，透過消保會調解，才比較有機會解約。

所謂「物」的瑕疵，就是房屋本身的問題，如漏水、龜裂、凶宅等，民眾若買到房屋遇到此類問題，恐怕都難以解除合約，只能以減少價金解決買賣糾紛。

而「權利」瑕疵，代表租賃權、抵押權等，例如購買房屋後才得知房屋有其他人承租，或買屋後才知房屋占用鄰地等狀況，以上狀況解除契約的機率較高。

民眾買到凶宅恐怕也只能「減少價金」，而不能解除合約，最好先上凶宅網查詢，或至附近派出所、里長詢問是否為事故屋，產權必須調查清楚。

王進祥說，買房是大事，一旦遇到糾紛，由消保官介入排解，比較容易有機會解除合約，一旦進入訴訟程序，要解約的機率很低。

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別當冤大頭／訂金、定金有差嗎？要留意特別條款

記者蔡佩蓉／採訪報導

購買房屋時，代表雙方同意成交的「定金」跟「訂金」，在法律上有沒有差別？有些法務專家解釋「訂金」代表預訂款，而「定金」才有具《民法》保障，不過律師認為，基本上訂金或定金，都受《民法》保障，購與銷售端談妥的「特別條款」及契約內容遠比定義重要。

崔媽媽基金會義務律師陳世杰表示，「定金」以字面上解釋就代表「預定」、「確定」的價金，並視同買賣契約成立，至於「訂金」可能只是建案銷售業者創造的詞彙，將「訂金」解釋為「房屋土地訂購預約金」，作為預收的價金，有人解釋是要規避《民法》責任。

專家認為，不管是訂金或定金都受到《民法》保障

都受《民法》保障

不過，陳世杰有不同解釋，不管訂金或定金都應該受到《民法》248及249條保障，只是若在付「訂金」時，要留意有沒有特別條款，讓銷售業者可以反悔不賣屋。

尤其銷售建案在房市多頭時期，建商為了賣更高價格，可能會反悔不賣屋，市場上就曾出現民眾認為已經付了「訂金」，但建商反悔不賣，理當是違約，必須付出違約金，銷售業者卻解釋，訂金只是預付款，不是契約的一部份。

注意特別條款

其實，「訂金」與「定金」在市場運作的潛規則，的確有所不同。永慶代銷協理何彥煒解釋，「定金」比較常出現在仲介市場，並且是先由1筆所謂議價的「斡旋金」，買賣雙方同意價金時，進而轉為「定金」，這筆「定金」只要買賣任何一方反悔都違約，須賠償違約金。

不過，買新成屋、預售屋時，銷售業者習慣使用「訂金」，通常「小訂」僅代表預約性質，金額從數千元至數萬元不等，也俗稱「紅單」，民眾若不買金額可全額退還；至於「訂金」等於是填寫完成訂購單，代表確定要購買哪1戶，正常情況買方、建商都不能反悔。

只是何彥煒指出，民眾填寫訂購單時，通常銷售業者會額外加上「特別條款」註明：「本戶價格須建設公司同意，若不同意則原金無息退還」。通常在房市多頭、建案熱銷時，剩餘的精華戶，建商會希望價格拉高，較容易發生建商反悔不賣，而這樣的「特別條款」更行之多年。

陳世杰提醒購屋民眾，訂金或定金都受《民法》保障，只是民眾要特別留意契約內容及有沒有特別條款，往往是這些條件，才會讓建商反悔不賣屋也不用賠償違約金。

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別當冤大頭／隱瞞房屋漏水資訊 屋主自己負責

記者蔡佩蓉／採訪報導

買到漏水屋該怎麼辦？屋齡30年左右的房屋，佔中古市場成交主力，買中古屋衍伸出來的糾紛，以房屋漏水比重非常高。如果眾買到漏水屋，到底該向誰求償？專家指出，購屋後才發現漏水，民眾可依《民法》354條，瑕疵擔保請求減少價金或解約。

不管屋主有沒有刻意隱瞞漏水事實，一旦簽約成交，大多漏水糾紛可向屋主求償減少價金及修繕價金，嚴重可解約，但大多法院判則是以減少價金居多，此民眾購屋前一定要多觀察房屋有沒有漏水。

買到漏水屋可向屋主及仲介求償。（圖／蔡佩蓉）

天時地利不動產總經理張欣民表示，例如可觀察天花板梁柱、垂直角度有沒有水漬、窗戶邊緣有沒有滲水痕跡、牆面油漆有沒有剝落，尤其是陽台、廚房等外推處最容易漏水，需要特別留意。

還有一種漏水障眼法，就是房屋裝潢漂亮，短時間看屋時，難以觀察有沒有漏水，其實從牆壁外面也略可觀察端倪，包括陽台牆面是否過於潮濕、外牆是不是有些地方有色差等。

東森房屋法務部經理周秉瀛表示，民眾看屋時要留意是否「不動產現況說明書」有否勾選「漏水」，如果屋主知情卻無告知，就是違約。一般來說，漏水屋屬於房屋瑕疵，可依《民法》354條減少價金或解約。

針對仲介則可依據《民法》567條，居間人不履行調查義務進而求償。現在坊間仲介如永慶房屋、信義房屋、中信房屋、太平洋房屋都有針對房屋漏水做保固，但各家負擔修繕金額及修繕範圍不盡相同，簽約前民眾要特別留意。

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浴室大變身 讓你意想不到的浴缸設計

好房News記者鄭衣均／綜合報導

許多人在買房在裝潢時，對於浴室內的浴缸總會多番挑剔，強調要有按摩等其他功能，但卻總會忽略了浴缸的「造型」，其實浴缸的造型設計也可以有相當多變化，也可以瞬間讓營造出不同的氣氛，以下就為你介紹幾個在造型和擺放位置都具有不同風格的浴缸設計。

1．面對著窗戶的浴缸設計，不論在白天或夜晚都別有一番風味，利用不同的材質互相搭配，便可以營造出空間的質感和深度。（圖／擷取自inthralld.）

2．扶手椅造型的浴缸，許多人喜歡坐在扶手椅上思考，這款浴缸讓你在洗澡時，同樣也可以擁有沉思的空間，享有寧靜的片刻。（圖／擷取自inthralld.）

3．或是可以直接將浴室整體設計和浴缸結合，這個浴室就好比是一個幽靜的岩洞，專屬自己的天地，沒有人會打擾。（圖／擷取自inthralld.）

4．若在家中沒有小孩的家庭或是單身人士，也可以像這樣在客廳中央裝一個浴缸，不僅氣派，也可以一邊泡澡一邊看電視，只是可能要花點時間在地板水漬的清潔問題。（圖／擷取自inthralld.）

5．若是喜歡淋浴又喜歡泡澡的則可以考慮以下這個旋轉式多功能浴缸，不僅可供淋浴使用，想泡澡時只要將它轉個方向，立刻就變成一個浴缸。（圖／擷取自inthralld.）

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南方澳捕獲第一黑鮪魚 每公斤2300元高價賣出

好房News記者陳木隆／宜蘭報導

宜蘭縣南方澳今年捕獲的第一尾黑鮪魚，總重203公斤。18日由縣長林聰賢主持拍賣，以每公斤2300元的行情賣出，買主是「年年小館」餐廳委託鮮魚承銷人黃通明標得，引起饕客們的注目與垂涎。

宜蘭縣政府漁業管理所指出，黑鮪魚因營養價值高、肉質鮮美，一向讓喜愛海鮮的老饕趨之若鶩，蘇澳鎮南方澳漁港一直是台灣的黑鮪魚主要產地之一，素有「北蘇澳、南東港」之稱。

長年捕捉黑鮪魚的漁民表示，每年4到6月間，黑鮪魚迴遊到台灣東部海域，是最為肥美的時期。每年清明節前後，就是進入黑鮪魚盛產季節。歷年第一尾被捕獲的黑鮪魚，也因拍賣價格屢創新高，為漁友帶來可觀的財富，總是受到全國關注與津津樂道。

今年蘇澳地區的第一「鮪」，是由「昇鴻漁號」漁船首傳捷報，捕獲這尾重203公斤的黑鮪魚，由船主蔡天印，於北緯22°00’、東經122°00’海域捕獲。

縣長林聰賢特別為今年第一鮪主持拍賣，加上蘇澳區漁會人員賣力加油、打氣之下，現場承銷人熱烈競標，主持人最後宣布由「年年小館」委託的承銷人黃通明以每公斤2,300元得標。

黑鮪魚廣受國人重視及喜愛後，料理不斷推陳出新，幾乎已達全魚利用的境界，其中以腹部魚肉因油脂豐美最受青睞。另外，較為特別的還有號稱漁家私房菜的「烤魚尾」，富含膠質，口感特別有彈性，別有一番風味。

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別當冤大頭／不買房了！斡旋金、定金能退回嗎？

記者蔡佩蓉／採訪報導

許多民眾一定在想，如果付了斡旋金、定金，卻反悔不想買屋，價金可以退回嗎？其實有很重要的關鍵，就是「斡旋金轉為定金」，就視同合約成立，民眾難以要回，但是若是賣方尚未同意出售房屋，買方卻不想買了，所謂「斡旋金」可以全數退回。

台北市地政局不動產交易科科長蕭子慧指出，在《民法》153條之中，很明確指出只要買賣雙方同意交易，契約即成立，許多業者看準這點，會用不同的解讀方式，沒收購屋者的斡旋金。

民眾留意，斡旋金一旦轉為定金等同契約成立，只要反悔購屋，就是違約。（圖／蔡佩蓉）

所謂斡旋金，就是民眾提供1筆小額價金給仲介，再由仲介與屋主議價，一般來說，只要賣方尚未同意，買方可隨時反悔購屋，並請仲介反還斡旋金。

但規則很明確，為何還會有斡旋金返還的糾紛？蕭子慧解釋，當賣方同意時斡旋金會自動轉為「定金」，如此一來，仲介認為買方違約，應該沒收該筆金額；或者，有些仲介會認為「白做工」，因此暫先扣住斡旋金，要求買方看中意其他房屋，也要由他成交，以利成交收取服務費。

蕭子慧提醒，有些仲介會告訴買方「先開價、下斡旋」、「有斡旋金好跟屋主談」，民眾一定要三思考慮；另外，也要留意「要約書」雖然不用提供價金，但一旦賣方同意售屋，民眾卻不想時，可能要賠償違約金，這是民眾時常或略的地方。

由於定金不得返還，以目前定金返還糾紛來看，經過調解大多消費者還是得被沒收約一半的定金。

至於定金被沒收，是被仲介還是賣方沒收？蕭子慧說，通常屋主與仲介簽屬的「不動產銷售委託書」，會針對斡旋金、定金約定「二分之一對半分」，一半由屋主取得，一半則是仲介作為服務報酬。

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房屋廣告騙很大 「虛坪」廣告開罰150萬

好房News記者柯雅芸／台北報導

市面上有許多建商廣告，標榜超大坪數、並附上精美的模擬照片，吸引許多人預約看屋，然而有很多人實際看屋之後才驚覺自己被騙了，廣告上所標榜的超大坪數是包括公設、停車位，讓人直呼：「騙很大！」然而5月1日上路的新版「成屋買賣契約法」，將針對建商廣告做規範，嚴禁廣告有模稜兩可的「受益坪數」。

現在社區公設比大，所謂的超大坪數恐怕是「虛坪」。（圖／好房資料中心）

許多預售屋廣告標榜「35坪正三房！總坪數高達43坪」等超大坪數的標題，吸引民眾上門看房，然而看屋之後才發現廣告上的坪數需要扣除6坪的公設、2坪停車位，真正的住屋坪數不到30坪，建商灌水灌很大，廣告不實也引起許多買屋爭議，遇到這種狀況建商通常會以廣告上的坪數為「受益坪數」、「使用坪數」等含糊的字眼蒙騙過去。

根據消保法規定，廣告內容也是為合約一部分，建商不能隨便以「廣告僅供參考」來含混過去。另外，5月1日上路的「成屋買賣契約法」，將會對這些不實廣告進行開罰，最高將可開罰150萬。

房仲業者建議，消費者最好看仔細廣告上所標註的使用分區，如過業者沒有標示，也可以自行調閱土地使用分區證明，還有將DM保留起來，以後有糾紛才有求償依據，另外在看屋時，也可以把銷售員的說詞錄音起來，以備不時之需。

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房價要跌了!? 賣多買少登上2年新高

好房News記者胡智凱／綜合報導

「房價要跌了!」想必許多民眾等這句話等很久了。根據金融業者最新的調查，發現高達6成民眾認為目前並非買房時機，至於賣房的意願卻反而攀升到2年來的新高；在買賣意願此消彼漲的情況下，房價已出現鬆動的端倪。除此之外，奢侈稅閉鎖期結束的解套賣壓，也有機會成為壓垮房價的最後一根稻草。

據國泰金控最新發布的「國民經濟信心」調查，賣房意願明顯上升，而買房意願出現下滑，房市供需可能出現變化。（圖／好房資料中心）

民眾經過房仲店面時，不免探頭看一看玻璃櫥窗上標示的房價，但每次看每次都讓人氣餒不已，房價怎麼只會漲不會跌？不過，上漲的趨勢在最近已有轉折的端倪。根據國泰金控最新發布的「國民經濟信心」調查，發現民眾買房意願大幅下滑，僅18.8%的受訪者認為此時可以買房，連2成都不到；卻有高達63%受訪者認為此時不該買房。

相對於買房意願低落，國泰金控調查也發現民眾賣房意願竟創2年新高，有3成受訪者認為此時應賣房子。中國時報評論認為，以上數據意味供需可能出現變化。國泰金也在中國時報指出，政府打房政策釋出警告訊號，房貸資金供給恐受壓抑的情況下，賣房意願明顯上升，而買房意願出現下滑，供需可能出現變化。

除此之外，奢侈稅5月底即將屆滿2年，閉鎖期解套物件已有逐步釋出的跡象。聯合新聞網報導，全國不動產董事長葉春智認為，在奢侈稅解禁物件陸續出籠下，預料第2季房市委賣量將增加逾二成；議價空間部分，東森房屋董事長王應傑表示，供給量大區域議價空間恐拉大至15%。

據網路地產王報導，奢侈稅解套案量將高達5萬到7萬件，且集中在台北市中心、新莊、林口、淡水以及台中七期等地，將可能出現比較多的賣壓案量。

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下個月要報稅了 房產合法節稅有撇步

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

下個月又到了每年「荷包失血」的報稅季，對於101年有買賣房屋的民眾，可特別留意節稅方式，尤其大台北地區的財產交易所得「售屋所得率」更是連年調漲，為了減輕負擔最好詳細把售屋成本單據整理好以利節稅，至於房貸族也可善用購屋貸款利息扣除額。

即將進入報稅季，民眾可多留意抵稅減免方式。(圖／資料中心)

財政部針對房市熱區的財產交易所得稅「售屋所得率」進行調整，等於去年有出售房屋並且獲利的民眾，繳納的稅款就會增加。像是台北市大安、中正、信義、松山的售屋所得率從42%調漲至48%，依照售屋物件的房屋評定現值的多寡，民眾售屋負擔大約增加1成左右。

建國資產管理總經理劉坤圖表示，財產交易所得之中，實際售屋收入可減免的項目為「售屋成本」及，其中售屋成本包括過去購屋時的仲介費、契稅、代書費、規費、公證費等及居住時期的修繕費用；「移轉費用」則是出售房屋時的仲介費、廣告費、清潔費、搬家費。

簡而言之，包括仲介費、搬家費用都是可減免財產交易所得稅，若是民眾無法提供相關資料，則是直接按照地方的售屋所得率課徵。至於賣屋若是有虧損，也可報「財產交易損失」扣除額，若扣除不足，還可往後3年扣抵。

至於買屋民眾，若去年已經開始繳納貸款，也要留意房貸利息也可抵稅，而且最好把購屋時的所有收據保存好，以利未來可做為抵稅用。

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戶籍限時登記 換屋免奢侈稅

財部新規定 出售不動產後 三個月內遷入自住房屋者適用 不溯及既往

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

短期內換屋欲爭取免稅，要把握戶籍登記的「限時條款」。財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，必須將戶籍遷入留供自住的房屋，才能免課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

為使換屋民眾有所依循，財政部規定，戶籍登記限時條款即日起施行，但不會溯及既往；4月10日前未核課確定案件，不受限制。

財政部昨（10）日發布最新規定，針對因換屋需求而持有二戶自用住宅並出售舊屋者，以及因非自願性因素出售新屋的納稅人，所出售房地的持有期間在二年以內，所有權人與配偶、未成年子女在新屋或舊屋的戶籍登記符合規定條件，留供自住房地無出租、無營業者，即可免課奢侈稅，包括以下二點：

一、所有權人出售已設籍的舊屋（或新屋），應在出售日（訂約日）之次日起三個月內，將戶籍由舊屋（或新屋）直接遷移至新屋（或舊屋）。

二、所有權人購買新屋後、出售舊屋前，戶籍已由舊屋遷移至新屋；或購買新屋後、戶籍遷入前，即因調職、非自願離職或其他非自願性因素而出售新屋，出售時設籍在留供自住的房地者，也可免奢侈稅。

財政部舉例，甲為單身者，僅擁有一戶於2011年6月1日取得A屋，並辦妥戶籍登記，甲在持有A屋期間無出租或營業情形，符合自住條件。基於換屋需要，甲在2012年1月1日取得B 屋，並在同年6月1日訂約出售A屋（即買新賣舊）。

依據最新規定，財政部說，甲必須要自2013年6月2日起三個月內，將戶籍自A屋遷移至B屋，才可以適用兩年內換屋免課奢侈稅的規定。

轉錄經濟日報 2013/04/11

擴增新據點 羅東林管處四堵駐在所成立

好房News記者陳木隆／宜蘭報導

林務局羅東林區管理處擴增新據點，礁溪工作站四堵駐在所成立，由處長林澔貞主持揭牌啟用，駐在所配置3名巡視員，執行新北市坪林區森林資源保護、國土保安與生態保育等工作。

羅東林管處四堵駐在所掛牌運作。〔圖／羅東林管處提供〕

四堵駐在所設於新北市坪林區石嘈里碧湖11號，管轄範圍為文山事業區第27-51林班，面積達7417.13公頃，行政轄區包括新北市坪林區石嘈里、水德里及大林里等範圍，護管區域內除了有涵養翡翠水庫水源保安林，以及依文化資產保存法設置「坪林台灣油杉自然保留區」，還有培育原生樹種與平地綠美化樹種的「四堵苗圃」。

四堵駐在所轄內擁有非常多的珍貴動植物資源，且交通便利，與鄰近村落居民來往熱絡，成立後所配置的人力將長期駐守，配合林業生態系經營，確保森林自然資源的永續發展。

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黃金價格暴跌創新低 三大新利空接續來襲

好房News記者胡智凱／台北報導

國內眾多黃金投資人注意了！近期受美國經濟情勢好轉及北韓未發射飛彈等影響，金價持續崩跌；近日更爆出新利空因素，恐使積弱不振的金價憑添更大賣壓。

股神巴菲特曾這樣形容黃金：「你可以愛撫它、擦亮它、凝視它，但我寧願押注生產事業以獲得比這種什麼都不生產的東西更好的報酬。」（圖／好房資料中心）

黃金是國際避險工具，國際政經情勢越險峻，黃金就漲越多；反之，國際政經情勢一旦穩定下來，金價就會回檔。前些日子，金價受北韓恫嚇影響，稍從谷底反彈；但由於北韓未如預期般發射飛彈，且美股大漲反映出經濟情勢回穩，導致10日金價暴跌近2%，再創波段新低，收在每盎司1559美元。

由於北韓日後還是有可能動武，市場本預期金價應不至於大跌至如此地步，然而10日金價大跌背後其實潛藏新的金價利空因素，才跌破市場原先的預期：

1.日本民眾賣金炒股：鉅亨網引述華爾街日報指出，日本大舉印鈔導致日本民眾改變長期的「通縮生活態度」，促使日本民眾開始把儲蓄多年的黃金轉賣成現金，再把現金投入股市、房地產等經濟活動或是進行消費。

2.賽浦勒斯賣金解圍：歐債危機國賽浦勒斯為了解決歐債危機，據華視新聞報導，賽普勒斯官員已同意出售約4億歐元的黃金儲備以進行紓困。

3.分析師大砍黃金目標價：鉅亨網引述《MarketWatch》報導，國際權威投資銀行高盛下修金價最低至每盎司1350美元，還建議投資人作空金價。

國內黃金散戶眾多，開戶人數即將達到200萬戶，甚至有越跌買越多的加碼跡象。股神巴菲特曾這樣形容黃金：「你可以愛撫它、擦亮它、凝視它，但我寧願押注生產事業以獲得比這種什麼都不生產的東西更好的報酬。」

投資專家阿斯匹靈也發出預警指出，最近這一年多來，無論全球資金怎麼寬鬆，黃金都不再上漲，近期反而持續下滑到區間的低點附近，如果每盎司1500美元的關卡被跌破，就要提防之後的停損賣壓。10日黃金收盤價1559美元，已離紅色警戒1500美元相當接近。

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溫泉法7月上路 家戶申請水權要快

記者吳淑君、范振和／宜花報導

10年緩衝期即將在今年7月1日屆滿的溫泉法會再延嗎？宜蘭與花蓮縣政府都明確表示，不會，屆時將依法取締；宜蘭目前已有80家業者取得開發許可，截至上月底，花蓮已輔導12家取得標章，一旦過了7月1日，如果非法取用溫泉，罰單將從6萬元起跳。

溫泉法將上路，如果非法取用溫泉，罰單將從6萬元起跳。（圖／好房資料中心）

宜蘭縣政府指出，列管111家溫泉業者，有80家取得開發許可，其中有2家裝了水表，待水權公告結束後，就能核發水權狀，據此申請溫泉標章；礁溪溫泉總量管制每天14326噸，扣掉被申請的額度，預留給1500戶民宅申請的3000噸，及新開發案保留額度，還剩下600噸。到今年底溫泉水費仍是半價，每度4.5元，明年元旦起恢復到9元，並且從今年7月1日溫泉法上路，開始有罰則，沒有申請水權卻取用溫泉者，可罰6到30萬元，家戶也一樣。

縣政府委託宜蘭大學永續發展中心從15到17日在礁溪鄉舉辦輔導說明會，一共7場次。宜大助理教授江協堂指出，礁溪溫泉區有上千戶溫泉使用者是一般住家，幾乎都未取得水權，雖然使用量小，但法律之前人人平等，使用溫泉就必須取得溫泉開發許可，94年7月1日以前已使用溫泉的使用者，可使用「簡易溫泉開發許可」取代申請手續較繁雜的「溫泉開發及使用計畫書」申請溫泉開發。

民宅水權規費一口井收2700元，裝表另計，會有專人在說明會現場幫忙填寫申請，請還沒申請水權的使用者攜帶身分證、印章和土地同意使用證明（土地所有權狀影本），能馬上申請。4月19日起每周五早上9點至下午5點，縣府會派人在鄉公所二樓服務民眾。

至於花蓮縣政府統計，花蓮可取得溫泉標章業者計18家，截至上月底，已輔導12家取得標章，縣府正積極輔導其餘6家業者，期能於緩衝期屆滿前順利取得標章。瑞穗溫泉觀光協會理事長陳廖安認為，政府應持續輔導替代處罰，以維業者權益與在地觀光產業形象。

12家取得標章的業者分別是，兆豐花蓮旅館、原鄉溫泉民宿、通溫泉飯店、虎爺溫泉會館、吉祥農莊民宿、理想大地飯店、椰子林溫泉飯店、松之風溫泉旅館、瑞雄溫泉旅館、山下的厝溫泉民宿、瑞峰民宿、黃家民宿標識牌。

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實價登錄評價兩極 9成民眾仍感房價過高

好房News記者鄭衣均／台北報導

從今年第一季開始，有大量新聞報導全台房市逐漸回溫，許多地區推案量創新高等，但根據東森房屋調持數據顯示，高達9成民眾仍然認為房價或房租過高，其中被認為可以用來抑制房屋價格的實價登錄系統，評價也相當兩極。

9成民眾仍然認為房價過高，到底要買屋還是租屋，也是讓民眾相當頭痛的問題。（圖／好房資料中心）

到底買房好還是租屋好？多數民眾認為，近半年內在油電雙漲和低薪壓力下，大大壓縮預算，讓多數人不想租屋，想要購入自用住宅，但想購入自用住宅，又認為市場價格太高難以出手，加上油電價格持續浮動，五月報稅期也即將到來，民眾對於購屋也持保留態度。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，有將5成民眾「不知道」且「無法判別」未來3個月是否為購屋好時機，可以看出在實價登錄後，民眾對於房價預期下跌的心理，但又因媒體大量報導建案量增及329檔期大賣的消息，讓民眾無所適從。

事實上實價登錄一直備有爭議，不論在租屋或買屋上，都有揭露不完全的灰色地帶，租屋方面，房東可以為了避稅，在簽約時告知房客不可做登記動作，造成租屋客對於租屋行情無法判別，在買屋方面，也曾有建商為了不想降低行情，爆出登錄不實的消息。

其實高價的物件當中，還是有一些低價的房屋等著消費者去發掘，像是靠近三峽、瑞芳等靠山區的房屋，同樣3、40坪，可能1、2百萬就有了，民眾能夠負擔自備款金額，剩下的金額也可靠貸款來完成，但這時卻也衍伸出一個問題，銀行不貸款給山區的房子，再怎麼便宜，想買也買不起，等到存夠了錢，房子又漲價了，那時候就更買不起了，那到底買屋好還是租屋好？就只能由民眾自己判斷了。

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單身換屋 有條件免奢侈稅

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】-2013-04-11

財政部賦稅署昨（10）日發佈新解釋令，單身族群因換屋需求而持有兩戶自用住宅，在符合未出租、未供營業用的條件下，出售其中一戶自用住宅後，所有權人必須在三個月內完成戶籍登記，才能免課奢侈稅。

財政部賦稅署副署長許慈美表示，出售短期持有的不動產，能排除課徵奢侈稅的自用住宅，必須符合：名下僅有一屋、自住、無出租且無營業、辦妥戶籍登記等4大法定要件，缺一不可，出售時不論持有年限長短，都不必擔心負擔奢侈稅。

不過，有換屋需求的單身族，名下同時持有兩戶自用住宅，將面臨戶籍只能登記在其中一戶的問題，若在二年內出售自用住宅，是否要課奢侈稅，常產生課稅爭議，財政部因此發佈解釋令。

許慈美表示，擁有兩戶房產的單身族，最好在出售其中一戶房產時，將戶籍留在原房地（即最先擁有的那一戶），在決定好出售的房產後，無論是賣原房地或新房地，都必須在出售房產的三個月內，將戶籍遷移到現有自用的房地，才能免課奢侈稅。

南區國稅局發生一宗個案，甲為單身成年男子，99年5月在台南購入A房地，8月將戶籍遷入，同年11月又再購入B房地，兩戶房地在持有期間未供營業或出租使用，甲並在100年7月將A房地出售，同年12月戶籍才遷入B房地，詢問是否可適用排除課稅？

財政部表示，依據新解釋令規定，所有權人出售已設籍之原房地（或新房地），應於出售日之次日起三個月內，將戶籍由原房地（或新房地）直接遷移至新房地（或原房地），可免課奢侈稅。

其次，所有權人購買新房地後、出售原房地前，戶籍已由原房地遷移至新房地，或購買新房地後戶籍遷入前，即因調職及非自願性因素而出售新房地，以致在出售時仍設籍在留供自住的房地，也能排除在課稅範圍外。

財政部強調，在發佈解釋令前的未核課確定案件，所有權人已於稽徵機關調查前，將戶籍由出售之原房地（或新房地），直接遷移至新房地（或原房地）者，可不受三個月內遷移戶籍的規定。

轉錄工商時報-2013.04.11

蘇澳豆腐岬將建飯店？ 公共美景淪為私人海灘

好房News記者蘇彥菱／宜蘭報導

宜蘭豆腐岬的美麗景色將不復存在？有業者相中其特殊景色而向交通部觀光局申請興建飯店，而引發爭議。認為將引發生態浩劫，且若賤租國土，更有圖利財團之嫌。

豆腐岬位於宜蘭南方澳漁港東側，是由陸連島和連島沙洲連貫而成的地形，又稱「沙頸岬」，弧狀地形，凹槽面向海洋，海岬岩礁呈豆腐狀，因此稱為「豆腐岬」(圖／擷取自行政院農委會)

據《自由時報》報導，該公司其實於3年前就以「觀光遊樂業」向宜蘭縣政府申請開發，卻遭縣府打槍。去年業者則改以「觀光旅遊業」向交通部觀光局申請。飯店開發總面積共2.71公頃，其中國有地占1.53公頃，一旦准許開發，承租國有地，1公頃公告地價為1700萬元，年租金85萬，1.53公頃僅須130萬元左右，相當廉價。

目前業者已取得國產局核發之「同意申請開發契約」，將興建「豆腐岬遊艇大飯店」，而該風景區歷來都是公共場域，遊客不受限制，飯店一旦落成，勢必影響遊客的活動空間。

對此，環保團體痛批，全民資產不應淪為私人海灘，也會嚴重衝擊海岸景觀。宜蘭縣潛水協會會長朱永盛表示，豆腐岬乃北台灣珊瑚之重要棲息地，日後飯店所排放的汙水，勢必對海域生態造成衝擊。

業者表示，一切均依法申請，興建飯店也不會影響公共權益，只要在飯店範圍外，民眾仍可自由出入海域。汙水則會處理後再排到蘇澳港，並不會直接排至豆腐岬。

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雨多怕漏水 3招看仔細

記者游智文/台北報導

清明四天連假，預料不少民眾會利用假期看屋。房仲業提供「看屋密技」供民眾參考。一般時間買屋，這些技巧也受用。

在中古屋方面，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，雨紛紛的清明時節是看屋好時機，建議購屋人把握看屋3原則，可避免買到漏水屋。

1.「看私也看公」：除了房屋內部，也要看一般人較少願意維護的公共空間，比如頂樓、樓梯間、屋外排水管等區域，都是能夠看出是否漏水的地方。

2.「看外也看內」：除了看外觀外，建議也可推開天花板，看看天花板內部是否有白華(就是俗稱的壁癌)、漏水、龜裂等問題。

3.「看雨也看濕」：除了窗戶周邊是否有滲水，也可以看房屋內木作是否有水痕，藉此觀察房屋狀況。

如果您看的是預售屋，則首先應注意個案整體規劃以及周邊生活機能，特別提醒，很多個案銷售中心與基地並不在同一位置，看屋時除了聽案場介紹外，最好走一趟基地，才能掌握周邊狀況。

另外建商口碑也要打聽一下，有些建商所建的房子品質就是不好，糾紛不斷，上網或向區域房仲打聽一下，買房較能安心。

如果已決定簽約，記得要求跑單小姐將承諾部份白紙黑字寫在合約書中，另外，也應該留下建商的DM等資料，萬一日後產生認知不同的糾紛，能有所保障。

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合資買屋 契約寫明出資比例

周承諺╱台北報導

因房價飆漲，部分民眾選擇找親友合購房屋，減輕還款負擔。但也因合購牽涉產權登記及付款、貸款分擔比例等事項，在操作上比個人購屋更有風險。專家表示，若民眾有意合購，以熟人、兄弟姊妹合資為佳，並訂白紙黑字契約，設定出資比例較具保障。

2人以上合資購屋須先協議出資比例與權利義務再行購屋。（圖／黃競鋒攝）

台灣房屋總經理古兆憲表示，若民眾打算合購房屋，首先要慎選合購對象，一般而言，與熟人容易溝通，也較能掌握對方財務狀況，比與交情淺薄的友人合購風險相對降低。最好避免與陌生人合資，若有此需求，古兆憲表示，合資人數愈少愈好，以避免人多嘴雜，降低意見分歧的可能。

再者，房屋貸款如何分擔，也要事先釐清。天時地利不動產總經理張欣民表示，買屋登記人即為主要的房貸申請人，銀行會評估還款人的信用紀錄訂定貸款成數。

與陌生人合資常發生貸款不易等問題，萬一合資方有其它債務，造成無法清償貸款，便可能發生標的物遭查封的悲劇，成為其他合購人不可測的風險。

無論與熟人購屋或是與陌生人合購，都要秉持「親兄弟明算帳」以書面契約詳訂合資人的出資比例。古兆憲建議，合資通常以「百分比」分配出資比例，不僅較公正，也能降低日後付款糾紛。

合資購屋最好把醜話說在前頭、白紙黑字訂立契約，可減少糾紛。

若情侶、親戚朋友合資購屋，建議民眾可找代書做產權設定與持分，釐清並分配合資方的持有產權。古兆憲表示，房屋總價動輒上百萬元，即便是關係再親密的親人或是伴侶，都難保日後感情依舊，因此尋找代書設定產權，可為保障、是合購房屋後的第一要務。

合購房屋後，可能有合購人對該筆房產有不同的處分計劃，也曾發生產權登記的所有權人任意變賣不動產，其他合夥人毫不知情，衍生金錢糾紛，甚至鬧上法院。張欣民表示，為避免此狀況發生，民眾合購房屋可赴地政機關辦理「預告登記」，確保該筆房產若將處分，登記的所有權人須事前要告知合夥人並獲同意，否則無法任意處置不動產，保障合資方權益。

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《房地產是一輩子的事》--先結婚還是先買屋？

文／張金鶚

在中國，年輕女性想找結婚對象，第一要件是要有房子，沒房的男人，通常已被宣判娶不到老婆。台灣的女性擇偶標準，未必與對岸劃上等號，但婚後先與另一半共同打拼一間房，卻是大多數新婚家庭的首要目標。

「買屋」是兩岸夫妻的共識，差別只是先結婚、再買屋，還是先買屋、再結婚，順序不同，會影響到哪些層面呢？

觀念決定結婚與買屋順序

「先買屋、再結婚」，多半是男女雙方存在「有房才有家」的觀念，他們抱持認真態度，把房子當成雙方共同努力的目標；當然，也有很大比例是雙方家長的要求，因為老一輩的人認為，不買屋等於沒有自己的家，會讓婚姻缺乏歸屬感，少了生活上的安全感。

特別有些長輩對於租屋，還存在「低人一等」的眼光；也有部分想法是，若小夫妻婚後與父母或公婆同住，將造成很多生活上的摩擦，在愛屋及烏的心態下，先幫兒女出頭期款，再讓子女繳貸款的二代購屋模式漸漸出現。

至於「先結婚、再買屋」，多半是男女雙方及父母都開明，普遍認為租屋的優點多於買屋。

比如說，小夫妻不要剛進入婚姻生活，就背負沈重的貸款壓力，他們可以在離工作地點較近的生活圈租屋，節省通勤時間與成本，先把重心放在工作與生活。當然，也有很多人的想法是，租屋連裝潢費都免了，若對住家不滿意，還能隨時換房，自由自在、彈性佳。

早期家庭偏好先結婚後購屋

根據中央研究院2000 及2001 年「華人家庭動態資料庫」的統計，1934 ∼ 1963 年間出生（現約50 ∼ 80 歲）的受訪者，在面對婚姻和房子的抉擇時，選擇「先結婚、後購屋」的比例占95%，而選擇「先購屋、後結婚」的比例僅占5%。

選擇先結婚的家庭，第一次購屋平均是婚後的11.63 年；選擇先購屋的男女，則平均在購屋後4.05 年就結婚。也就是說，台灣早期一般家庭大多是先結婚再買房，且婚後平均超過10 年才購屋。

早期一般家庭於婚後通常仍與父母同住，一方面擔負照顧大家庭的責任，另一方面也可以節省開支，等到自己較有能力，且小孩上學後，才逐漸購屋獨立，脫離大家庭的影響。

現代的年輕夫妻比較重視獨立自主的小家庭生活型態，因此預期婚後至購屋的期間將逐漸縮短，但在當前高房價的壓力下，購屋期間不得不往後延，甚至又回到過去與父母同住的社會現象。

建立夫妻的心中之尺

歸根究柢，結婚與買屋順序的最大關鍵是「付款能力」。中國人說：「貧賤夫妻百世哀」，如果小夫妻起薪都是22K，就算父母出了頭期款，面對當前的高房價，貸款壓力將十分沈重，這樣的購屋，婚姻很容易就會陷入爭執，長期下來，未必是好事。

就算夫妻的薪資都是中上水準，也付得起房貸，但在父母的期待下，被迫提早存房，等於被剝奪建立彼此共同「心中之尺」的動機，而少了觀察體驗房地產的機會。

最後要提醒的是，結婚是人生一輩子的事，要付出很大的代價，現代的年輕人應該沒有人會因為雙方家長「指腹為婚」，就決定相守一輩子！買房子的道理和結婚相同，也應是夫妻雙方的共同決定，長輩的意見可供參考，因為付房貸是與銀行簽下20 年的合約，要付出很大的代價。總之，結婚與購屋均不可輕忽，夫妻雙方的共同決策才是關鍵。

中國年輕人不到30歲就購屋

中國的電視劇反應很多社會現象，包括《蝸居》、《裸婚時代》、《丈母娘來了》，都在傳遞著「年輕人再怎麼拼命賺錢，都趕不上房價漲的速度」。這一切都是丈母娘「不見房子不嫁女」的心態。

在中國，房子與婚姻已赤裸裸地被捆綁在一起，形成了另類的「中國式買房」現象。很多80 後（1980 年後出生）的年輕人無奈地做著「房奴」，因為「欲結婚，先有房」是中國男女相親的潛規則，很多年輕人都是為了更容易找到另一半而提前買房。

相較於英國首次購屋平均年齡是37 歲，日本和德國是42 歲，美國則是30 歲以上，但在中國卻是27 歲左右，而台灣早期（50 ∼ 80 歲世代）家庭平均首購年齡約為37 歲，近期則有提早購屋現象。主要是華人社會很難擺脫「買屋才能成家立業」的傳統觀念，房產已成為婚姻的必備條件。

我的衝突與選擇

房子只是生活的一環，房子可以變成賺錢工具，或是提升生活品質的方法。房貸可以是夫妻爭執的來源，也可以變成快樂的泉源。究竟要選擇過什麼生活，掌握在自己的手裡。

如果我們回到婚姻的原點，一對戀人一定是想共同生活在一起，才會步入禮堂，這正是生活的核心價值。年輕人理想的住屋順序應是：先結婚→租屋→再買屋。

因為租屋期間，夫妻雙方能共同討論與了解彼此的需求，在婚姻的初期，先享受2 人生活，等到一段時間後，再共同決定買屋，反而更能凝聚出家庭的共識。

從美國回台後，我個人也是先租屋，等到工作確定在政大後，才與太太共同決定買屋。當然，若真的跳過租屋而決定直接購屋，一定要從夫妻間的「心中之尺」去考量，較能避免買錯屋。

◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版

買不起房嗎？貨櫃就可打造精美套房

編輯中心／綜合報導

不只台灣高房價，在歐洲也為了解決房價問題，陸續出現貨櫃屋集合住宅，甚至在明年春季，英國部分地區也將計畫落成「貨櫃屋」，建商將此視為解決住宅難題的捷徑。

貨櫃屋被視為解決住宅問題的捷徑。（圖／翻攝自Youtube）

英國部分地區已經開始出現「住房危機」，許多人負擔不起平均30.5萬英鎊（約新台幣1404萬元）的高房價及高昂房租，導致不少人被迫露宿街頭，無家可歸。

在當地就有地產開發商提倡建「貨櫃屋」，內裝獨立廚房和廁所，四周牆壁打上石膏板，取代原本冰冷冷的鐵皮，僅管麻雀雖小，但也五臟俱全，乍看之下就像是精美套房。

荷蘭有學生宿舍套房，是用貨櫃屋興建。（圖／翻攝自TEMPO HOUSING）

由於英國越來越多人申請房屋津貼，甚至有在職者以轎車為家，根據《泰晤士報》報導，從2008年夏天開始，英國買房成本上升63%。

英倫銀行就祭出800億英鎊（約新台幣3兆7200億元）的資助房貸計畫，兩年期最低利率1.99%搶客，但仍因民眾存不起頭期款，根本難以置產。

英國建商就認為，由於歐洲各國苦於住房問題，把貨櫃當家成為解決住宅難題的捷徑。而在當地地產業界也建議，把貨櫃當中繼屋，先解決無家可歸者的燃眉之急。

把貨櫃屋當家，最早概念來自於荷蘭。2006年阿姆斯特丹就設置了1000間貨櫃屋，目前歐洲其他各地也開始出現貨櫃屋集合住宅，經過精心佈置以後，精美程度不輸樣品屋。

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