辦理房貸有很大的學問

【文/蘇儀】購屋時通常都會向銀行辦理房貸，接洽房貸有很大的學問，如何才能「摸對門路」，成為有意購屋者必修的功課。

劉姓女子透過房仲介紹，看中黃姓男子所有的台北市博愛路一棟三層樓中古透天厝(四樓有加蓋)，當時有民間的都更公司正在探詢附近各地主的意願，進行都更整合，這棟房子的斜對面又有建商在興建地上三十一層的「揚昇君臨」豪宅建案，劉女認為有都更題材，加上豪宅比價效應，購屋後再轉手應該有利可圖，於是在九十九年十月間以二億二五八○萬元向黃購屋，先付給黃一五○○萬元，並約定如果銀行核貸額度不足支付最後一期尾款二億元時，其差額應於完稅前一次給黃。

向銀行貸款被拒

因黃姓前屋主曾以這棟房地向高雄銀行貸款二億元，劉女認為，前屋主可以貸到二億元，她應該可以比照辦理，但她向台北一家銀行接洽貸款二億元時卻被拒絕，讓她後來付不出尾款，先前支付給黃的一五○○萬元被黃沒收。

劉女認為她被房仲騙了，不但已繳款項被黃沒收，都更整合部分也因地主意願不高而作罷，害她都更美夢破碎，於是告上法院，要求房仲賠償。

法院傳訊銀行的趙姓經理作證，他說劉女的買賣契約總價二億八五○○萬元，向銀行申貸二億元，銀行委請一家不動產鑑價公司鑑價為一億三二四九萬元，這金額無法核貸二億元，後來以房子有都更題材為由，重新估價為二億八二六五萬元，但總行認為目前都更尚未成立，如果依照都更的價格估價不合市場機制。

今日想向銀行借錢，並不是件簡單的事。

房價一年差三倍

而且，銀行曾於九十八年八月做另外一筆博愛路的房屋貸款，該屋土地與劉女購買的土地只相差四坪，當時買賣總價是九三三八萬元，總行認為僅相差一年，但購屋行情卻差了三倍，不成比例，就駁回貸款申請。

台北地方法院指出，銀行核准貸款數額係與個人信用、資力、所提供之擔保品及貸款時之市場行情、承貸銀行之個別差異等有密切相關，黃姓前屋主雖曾以這棟房子向高雄銀行貸款二億元，但並不表示劉女也一樣可以向台北的銀行獲得貸款二億元。

法院認為，劉女親自參與洽辦貸款事，而銀行於評估房地當時之鑑價、客觀條件及劉女個人信用、資力後，核准貸款之數額未達二億元，這是銀行的決定，與房仲無涉，房仲人員也沒有向劉女「保証」一定可以貸款二億元。判決劉女敗訴。

本案有意思的地方在於，劉女是以二億二五八○萬元向黃購買，但是向銀行申貸時，買賣契約總價卻提高為二億八五○○萬，多了近六○○○萬，顯示申貸時要用假的總價來騙銀行的傳聞竟是真的，而且不動產鑑價公司的估價也有很大的學問，要向銀行借錢並不是件簡單的事。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》373期Know-How，同期內容除本文外，並有「談不動產稅制改革」、「景氣差還該買房？」、「縮小貧富差距的真方法」、、「房產投資術」、「台灣房市將往哪走？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！



宜蘭好山好水 支撐農地農舍買氣不墜

記者林信男／台北報導

極具觀光吸引力的宜蘭，今（101）年第4季的房市交易量較去年下降逾30%，東森房屋宜蘭文化加盟店店東李紹琦說，奢侈稅和實價登錄讓房市受到不小衝擊，不過許多外來客看上宜蘭的好山好水，讓農舍與農地熱銷不墜；友善的房價，也吸引不少自住客購買公寓及電梯華廈。

宜蘭好山好水，除了外來客青睞，在地人也常見在自家農地上蓋「農舍」。(圖／好房資料中心)

李紹琦表示，往年第4季都是房市買氣很旺的時機，但與去年同期相比，宜蘭今年的房市交易量下降達30%以上，顯然是受到奢侈稅和實價登錄影響。另外，雪山隧道通車後，房子越蓋越多，價格開始炒高，雖有不少外地客購買，但本地客源卻對房價望之卻步，流失了三成。舉例來說，宜蘭文化中心一帶的電梯華廈，一坪原本約10萬左右，現在已漲到13萬。

農舍和農地是宜蘭的熱銷產品，在雪隧通車前就很受外地客歡迎，通車後的價格更是居高不下。李紹琦指出，農舍及農地的價格從1,500萬到3,000多萬不等，賣得最好的多半落在1,500至2,000萬的範圍內。

李紹琦分析，農舍農地的購買者以外地客比例最高，達70%以上，「宜蘭離台北車程約50分鐘左右，很多在台北上班的人，會在宜蘭買間農舍，週休二日就來度假。」也有部分買家先買農地，打算退休後再蓋農舍，享受退休人生。

除農舍農地外，每坪7到9萬，總價200至300萬左右的公寓，以及總價300到400萬的電梯華廈，也吸引不少在台北工作的本地自住客購買。李紹琦表示，台北和新北的房價較高，資金有限的上班族會選擇買宜蘭的房子，無論搭火車、客運或自己開車上班，都挺方便。

宜蘭向來予人好山、好水、好風景的印象，包括烏石港衝浪、礁溪溫泉、蘇澳冷泉、頭城大溪漁港、南方澳漁港等知名景點，以及著名的冬山河童玩節和今年在羅東舉辦的金馬獎，都為宜蘭培植出豐厚的觀光實力。但李紹琦認為，觀光的實質效益有限，來觀光不等於來買房，還是要靠大型建設刺激房市。

他說，宜蘭運動公園旁正在興建的宜蘭科學園區，以及宜蘭市校舍路上的陽明醫學中心，都是未來可能帶動就業機會和置產熱潮的建設，但近兩、三年內，都還不一定會完工。

對於明年宜蘭房市的發展，李紹琦雖不致看壞，但也強調，大環境不好使得萬物齊漲，唯獨薪資不漲。有意願買房子的人很多，只是礙於收入有限，仍無力購買。只能期待政府拚出有感經濟，降低人民稅賦，才可能解決房市低迷不振的問題。

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礁溪拚觀光 籌設特色夜市

記者羅建旺／宜蘭報導

溫泉觀光重鎮的礁溪也要籌設夜市，讓遊客「越夜越好玩」，但鄉長林錫忠昨天說，要特色不要垃圾，有知名小吃，也要有文化體驗，已透過公聽會廣徵意見，讓夜市更完善。

許多遊客反映，到宜蘭大多夜宿礁溪，除泡湯外，晚間可玩的地方少，夜市是台灣特色景點，希望礁溪也有，讓遊程更豐富。（圖／好房資料中心）

「住礁溪，晚上何處去？」雪山隧道通車，礁溪鄉溫泉區觀光人數飆高，但許多遊客反映，到宜蘭大多夜宿礁溪，除泡湯外，晚間可玩的地方少，夜市是台灣特色景點，希望礁溪也有，讓遊程更豐富。

礁溪鄉公所評估認為，礁溪主要客源來自外縣市、國外，若設夜市，確可豐富夜生活，促進地方觀光與經濟發展，初步提出3個設置夜市的參考地點，包括公園路路段、臻信福超市旁空地、仁愛路路段。

鄉公所透過公聽會，廣徵意見，有民眾認為，礁溪火車站延伸到中山路的路段，有商家聚集，有夜市雛形，附近有車站、地景、水景、立體停車場，善加整合，觀光夜市即成形；有人認為可發展廟口夜市，協天廟香客多，可以協天廟為中心，延伸到德陽宮，成為觀光夜市街。

有飯店業者建議，國際觀光客非常喜愛台灣的夜市文化，但夜市的環境清潔與衛生要加強。鄉公所認同，新設觀光夜市，應考慮攤位設計，搭配街道景觀，有悠閒氣氛，要特色，不要垃圾，改變傳統夜市給人骯髒混亂的印象。

內容部分，林錫忠說，希望網羅全台人氣高的知名小吃設攤，滿足遊客需求，商品也要有在地特色，除美食外，可以規畫特色農產品或工藝品、藝文演出。

林錫忠說，設置夜市的參考地點各有優點與特色，但都是交通繁忙地區，要克服車潮疏導、停車空間，還有人潮動線等問題，會再辦公聽會，讓更多人了解與參與。

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蘇澳運動公園 開張了

記者簡榮輝／宜蘭報導

蘇澳鎮立運動公園昨天啟用，鎮公所舉辦5項運動賽事，讓直排輪場、慢速壘球場、網球場、籃球場與游泳池同時亮相，許多球員看到與過去髒亂截然不同的運動場，都開心地在球場揮灑汗水。

宜蘭蘇澳鎮運動公園啟用，球員們開心地在球場馳騁。 （圖／簡榮輝攝）

位於蘇澳聖愛路與台鐵北迴線蘇澳支線間的蘇澳鎮立運動公園，原本地勢低窪，逢大雨必淹，加上運動設施規畫不當，使用率低且雜草叢生，近乎荒廢；5年前，鎮公所向中央提出「運動公園更生計畫」，耗費6000萬元。

爭取到經費後，鎮公所以新馬港區大排拓寬挖除的土方，墊高低窪地基，節省土方開銷，也解決淹水問題；除原有游泳池，還增設符合國際標準的直排輪場、慢速壘球場、網球場與籃球場。

「這麼好的場地，讓大家都願意出來運動！」鎮長林騰煌表示，公園中央有1個六角形的地景裝飾，其中一面刻有蘇澳鎮立運動公園8個大字，其他5面恰好就是5個運動設施的方向，各刻上運動圖騰。林認為，辦比賽是讓大家都知道運動公園啟用的最好方式，因此1次就舉辦5項賽事。

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別當冤大頭／買到瑕疵屋想解約 別急著想提告

記者蔡佩蓉／採訪報導

進入後實價登錄時代，房屋買賣遇到糾紛，一定得多停看聽！許多民眾遇到「瑕疵屋」如凶宅、海砂屋、漏水屋，大多想解除合約，不過，民眾要了解房屋是「物」本身瑕疵或屬於「權利」瑕疵，更要切記，一旦遇到買賣糾紛，最好先找消保官，才以機會解除合約。

民眾買到瑕疵屋，最好先找消保會調解。（圖／好房資料中心）

現代人遇到購屋糾紛，除了申請調地政局、消保會調解，往往最後都會以民事提起訴訟，不過，地政士公會全聯會名譽理事長王進祥提醒，大多民眾都希望買到瑕疵屋可以解約退款，但一定要切記，一旦遇到買賣糾紛，千萬別急著想提告，透過消保會調解，才比較有機會解約。

所謂「物」的瑕疵，就是房屋本身的問題，如漏水、龜裂、凶宅等，民眾若買到房屋遇到此類問題，恐怕都難以解除合約，只能以減少價金解決買賣糾紛。

而「權利」瑕疵，代表租賃權、抵押權等，例如購買房屋後才得知房屋有其他人承租，或買屋後才知房屋占用鄰地等狀況，以上狀況解除契約的機率較高。

民眾買到凶宅恐怕也只能「減少價金」，而不能解除合約，最好先上凶宅網查詢，或至附近派出所、里長詢問是否為事故屋，產權必須調查清楚。

王進祥說，買房是大事，一旦遇到糾紛，由消保官介入排解，比較容易有機會解除合約，一旦進入訴訟程序，要解約的機率很低。

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別當冤大頭／訂金、定金有差嗎？要留意特別條款

記者蔡佩蓉／採訪報導

購買房屋時，代表雙方同意成交的「定金」跟「訂金」，在法律上有沒有差別？有些法務專家解釋「訂金」代表預訂款，而「定金」才有具《民法》保障，不過律師認為，基本上訂金或定金，都受《民法》保障，購與銷售端談妥的「特別條款」及契約內容遠比定義重要。

崔媽媽基金會義務律師陳世杰表示，「定金」以字面上解釋就代表「預定」、「確定」的價金，並視同買賣契約成立，至於「訂金」可能只是建案銷售業者創造的詞彙，將「訂金」解釋為「房屋土地訂購預約金」，作為預收的價金，有人解釋是要規避《民法》責任。

專家認為，不管是訂金或定金都受到《民法》保障

都受《民法》保障

不過，陳世杰有不同解釋，不管訂金或定金都應該受到《民法》248及249條保障，只是若在付「訂金」時，要留意有沒有特別條款，讓銷售業者可以反悔不賣屋。

尤其銷售建案在房市多頭時期，建商為了賣更高價格，可能會反悔不賣屋，市場上就曾出現民眾認為已經付了「訂金」，但建商反悔不賣，理當是違約，必須付出違約金，銷售業者卻解釋，訂金只是預付款，不是契約的一部份。

注意特別條款

其實，「訂金」與「定金」在市場運作的潛規則，的確有所不同。永慶代銷協理何彥煒解釋，「定金」比較常出現在仲介市場，並且是先由1筆所謂議價的「斡旋金」，買賣雙方同意價金時，進而轉為「定金」，這筆「定金」只要買賣任何一方反悔都違約，須賠償違約金。

不過，買新成屋、預售屋時，銷售業者習慣使用「訂金」，通常「小訂」僅代表預約性質，金額從數千元至數萬元不等，也俗稱「紅單」，民眾若不買金額可全額退還；至於「訂金」等於是填寫完成訂購單，代表確定要購買哪1戶，正常情況買方、建商都不能反悔。

只是何彥煒指出，民眾填寫訂購單時，通常銷售業者會額外加上「特別條款」註明：「本戶價格須建設公司同意，若不同意則原金無息退還」。通常在房市多頭、建案熱銷時，剩餘的精華戶，建商會希望價格拉高，較容易發生建商反悔不賣，而這樣的「特別條款」更行之多年。

陳世杰提醒購屋民眾，訂金或定金都受《民法》保障，只是民眾要特別留意契約內容及有沒有特別條款，往往是這些條件，才會讓建商反悔不賣屋也不用賠償違約金。

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別當冤大頭／隱瞞房屋漏水資訊 屋主自己負責

記者蔡佩蓉／採訪報導

買到漏水屋該怎麼辦？屋齡30年左右的房屋，佔中古市場成交主力，買中古屋衍伸出來的糾紛，以房屋漏水比重非常高。如果眾買到漏水屋，到底該向誰求償？專家指出，購屋後才發現漏水，民眾可依《民法》354條，瑕疵擔保請求減少價金或解約。

不管屋主有沒有刻意隱瞞漏水事實，一旦簽約成交，大多漏水糾紛可向屋主求償減少價金及修繕價金，嚴重可解約，但大多法院判則是以減少價金居多，此民眾購屋前一定要多觀察房屋有沒有漏水。

買到漏水屋可向屋主及仲介求償。（圖／蔡佩蓉）

天時地利不動產總經理張欣民表示，例如可觀察天花板梁柱、垂直角度有沒有水漬、窗戶邊緣有沒有滲水痕跡、牆面油漆有沒有剝落，尤其是陽台、廚房等外推處最容易漏水，需要特別留意。

還有一種漏水障眼法，就是房屋裝潢漂亮，短時間看屋時，難以觀察有沒有漏水，其實從牆壁外面也略可觀察端倪，包括陽台牆面是否過於潮濕、外牆是不是有些地方有色差等。

東森房屋法務部經理周秉瀛表示，民眾看屋時要留意是否「不動產現況說明書」有否勾選「漏水」，如果屋主知情卻無告知，就是違約。一般來說，漏水屋屬於房屋瑕疵，可依《民法》354條減少價金或解約。

針對仲介則可依據《民法》567條，居間人不履行調查義務進而求償。現在坊間仲介如永慶房屋、信義房屋、中信房屋、太平洋房屋都有針對房屋漏水做保固，但各家負擔修繕金額及修繕範圍不盡相同，簽約前民眾要特別留意。

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