奢侈稅豁免條款 將擴大

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2013.10.30 03:43 am

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）開徵已逾二年，因非自願性因素售屋者，至今僅有一例符合免稅，無炒房意圖但因經濟需求被迫要在短期內售屋者，仍難逃奢侈稅的課稅法網。 財政部正在研修特種貨物及勞務稅條例，根據外界的建議，短期持有的售屋課稅案件，未來可以考慮以「其他」等概括豁免條款，視個案情節決定應否排除課稅，降低傷及無辜的範圍。 奢侈稅自2011年6月起開徵後，所有非自願性售屋准予免稅的豁免情形，都要經財政部公告，約近二年半以來，僅有一例「因非自願性離職，出售新購房屋」者，符合免徵條件，其餘仍需課稅。 依據奢侈稅條例規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬持有二戶房地，欲出售持有期間未滿二年的新房地時，須符合「調職」、「非自願離職」或「其他非自願性因素」的法定要件，才可排除課稅。因經濟因素售屋，縱使迫於無奈，亦不適用。 南區國稅局有一案例，甲在2012年間出售持有未滿二年的新房地A，未依規定申報奢侈稅；且出售A房地時，甲名下另有一戶B房地，因而遭補稅處罰。甲主張考量配偶醫療方便購買A房地，因原任職公司薪資待遇無法維持家計，轉至其他公司上班才會出售A房地，非屬炒作。 國稅局表示，甲因轉換工作出售A房地，係出於自身經濟考量的自願性任、離職，且非屬同一公司的調職，也不符遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣的非自願因素，不在免稅範圍。 財政部則指出，屬於「經濟因素需求」的售屋者，與現行公告非自願性離職的售屋情況不同，仍要課徵奢侈稅。目前公告的免徵案例，只限因新工作到外地任職，在外地購入新屋後，不到二年遭資遣，且符合勞動基準法的資遣規定者。 圖／經濟日報提供 【2013/10/30 經濟日報】

詐騙集團「騙屋」新招 一封信偷走你的房子

好房News記者王富民／綜合報導 

台灣的房價居高不下，但薪資水準卻不斷倒退，對許多人來講，擁有一間屬於自己的房子可能比登天還難，而且買了房還有房貸的重擔，當真得來不易。然而，辛苦掙錢買下的房子，真的「永遠」屬於自己嗎？一不小心，很可能會被惡劣的詐騙集團無聲無息地轉賣。

猖獗的詐騙集團有全新手法，可以神不知鬼不覺將您的房子轉賣獲利。 

（圖／好房資料中心）

生活在現今的台灣，有能力買下一間房子實屬不易；若能擁有兩間房子以上，晉身包租公，保證讓人嘖嘖稱羨。不過，房屋出租時若不了解房客的身分背景，很有可能遭到不肖歹徒盯上，透過「合法」途徑奪走房子，轉賣獲利。 根據《Nownews》的報導，有民眾將房屋出租，但戶籍仍然設在出租的房子，於是遭到歹徒設計，偽造一張有屋主簽名的本票，並向法院申請「本票裁定」（註一），要求強制執行拍賣不動產，而法院辦理時會先將相關文件以「雙掛號」方式寄到到屋主的戶籍地，但歹徒當然不會通知屋主簽收，而是自行收取後（註二），進行下一步「騙屋」手續。 詐騙集團收取信件後，經法院認定信件「合法送達」，便會寄發「本票裁定確定證明書」給歹徒，憑藉這份文件，詐騙集團就能要求法院將不動產法拍。此時，法院會寄出信件到戶籍地通知屋主房產將被法拍，但歹徒同樣地搶在屋主之前，將信件攔截。 法拍過程中，若成功售出，詐騙集團就能獲得該筆交易金額，若流標也能向法官表示「以債權人身分承受」，爾後再將房屋轉賣獲利。 整段過程，屋主可能會完全被蒙在鼓裡，雖然沒有提供任何的證件、房產權狀，產權就經由法院過戶到他人名下，原先的房客也人間蒸發，勢必求償無門。 台安律師事務所梁律師接受《Nownews》採訪時表示，屋主若能在法院寄出「本票裁定確認證明書」時提出證據，證明「法院寄出的相關文件並不是合法送達」，就能挽回一切。然而，若屋主察覺時已經受害，無法舉證，則可向法院控告詐騙集團「刑事詐欺和偽造有價證券」，若判決有罪，歹徒將面臨三年以上有期徒刑。 不過，上述的自保手續都必須建立在「房屋尚未遭到拍賣、轉手」的前提，若房產已經被第三方善意人買走，就「永遠回不去了」! 為了避免類似情節發生在你我身上，提醒民眾將房屋出租時，務必要定期檢查信件，或是找自己信得過的人協助收信，若偷懶不察，很有可能因小失大。 註一： 債權人持有債務人所簽發支本票，卻無法獲得票款，可依規定向法院聲請強制執行之裁定，經法院准許聲請，便可查封債務人的財產，滿足債權。 註二： 根據民事訴訟法第二節送達，文書送達時可付與有辨別事理能力之同居人或受僱人。

原文網址: 詐騙集團「騙屋」新招　一封信偷走你的房子 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13357946477.html

買賣成屋如何自保？ 搭配「價金信託」 交易更有保障

記者顏真真／台北報導

依據內政部統計，全台101年房地產買賣糾紛案達1600多件。主要糾紛包括資訊不對等、服務報酬爭議及契約審閱權等。民眾買賣成屋該如何保障呢？銀行提醒社會大眾，在簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，即可讓交易「價金」，放在一個獨立安全的帳戶裏。

內政部為了避免建商業者提供的成屋資訊不夠完全及保障消費者權利，5月1日起「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」正式上路，凡建商及其委託的不動產經紀業者，在以賣方身分提供買方成屋買賣契約時，皆需依此新規定辦理。

不過，國泰世華銀行表示，內政部公告的定型化契約是以建商擔任賣方的交易案為規範對象，對於一般自售屋主或委由仲介商代售的買賣案並無強制規定，但民眾仍可參酌定型化契約部分條款，制訂買賣契約，因此，若再搭配「成屋買賣價金信託」，就能提高成屋買賣價金的安全保障。

國泰世華銀行信託部協理張齊家表示，由於房屋買賣交易金額龐大且交易流程繁複，雖買賣流程約1至2個月便可完成，但民眾可能面臨許多風險，例如賣方提供假權狀或一屋二賣及買方惡意拒付交屋款等情事，因此，在簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，即可讓交易「價金」，放在一個獨立安全的帳戶裏。

至於所謂「成屋買賣價金信託」，就是由買賣雙方共同委託銀行擔任受託人，買方依據買賣契約約定，依序將各期價款存入受託銀行開立的信託專戶，受託銀行則依契約約定或買賣雙方共同指示，處理撥付稅款、仲介費及清償賣方前順位貸款等事宜，待成屋買賣交易完成時，受託銀行再依買賣雙方指示，將信託專戶餘款交付賣方。 

至於信託的費用，則依個案情形不同，銀行業界收費標準大約介於買賣金額的萬分之6至萬分之10。以一筆1000萬元的不動產買賣來說，信託費用約6000元至1萬元，如由買賣雙方平均分攤，各自只須負擔3000元至5000元。張齊家說，民眾只須付出少許費用，就可以透過銀行提供的價金信託服務，降低交易風險，讓買賣雙方買的安心、賣的放心，故可說是只要花小錢，就有高保障的價金守護工具。

資料來源 http://www.nownews.com/2013/05/06/11490-2935030.htm

辦理房貸有很大的學問

【文/蘇儀】購屋時通常都會向銀行辦理房貸，接洽房貸有很大的學問，如何才能「摸對門路」，成為有意購屋者必修的功課。

劉姓女子透過房仲介紹，看中黃姓男子所有的台北市博愛路一棟三層樓中古透天厝(四樓有加蓋)，當時有民間的都更公司正在探詢附近各地主的意願，進行都更整合，這棟房子的斜對面又有建商在興建地上三十一層的「揚昇君臨」豪宅建案，劉女認為有都更題材，加上豪宅比價效應，購屋後再轉手應該有利可圖，於是在九十九年十月間以二億二五八○萬元向黃購屋，先付給黃一五○○萬元，並約定如果銀行核貸額度不足支付最後一期尾款二億元時，其差額應於完稅前一次給黃。

向銀行貸款被拒

因黃姓前屋主曾以這棟房地向高雄銀行貸款二億元，劉女認為，前屋主可以貸到二億元，她應該可以比照辦理，但她向台北一家銀行接洽貸款二億元時卻被拒絕，讓她後來付不出尾款，先前支付給黃的一五○○萬元被黃沒收。

劉女認為她被房仲騙了，不但已繳款項被黃沒收，都更整合部分也因地主意願不高而作罷，害她都更美夢破碎，於是告上法院，要求房仲賠償。

法院傳訊銀行的趙姓經理作證，他說劉女的買賣契約總價二億八五○○萬元，向銀行申貸二億元，銀行委請一家不動產鑑價公司鑑價為一億三二四九萬元，這金額無法核貸二億元，後來以房子有都更題材為由，重新估價為二億八二六五萬元，但總行認為目前都更尚未成立，如果依照都更的價格估價不合市場機制。

今日想向銀行借錢，並不是件簡單的事。

房價一年差三倍

而且，銀行曾於九十八年八月做另外一筆博愛路的房屋貸款，該屋土地與劉女購買的土地只相差四坪，當時買賣總價是九三三八萬元，總行認為僅相差一年，但購屋行情卻差了三倍，不成比例，就駁回貸款申請。

台北地方法院指出，銀行核准貸款數額係與個人信用、資力、所提供之擔保品及貸款時之市場行情、承貸銀行之個別差異等有密切相關，黃姓前屋主雖曾以這棟房子向高雄銀行貸款二億元，但並不表示劉女也一樣可以向台北的銀行獲得貸款二億元。

法院認為，劉女親自參與洽辦貸款事，而銀行於評估房地當時之鑑價、客觀條件及劉女個人信用、資力後，核准貸款之數額未達二億元，這是銀行的決定，與房仲無涉，房仲人員也沒有向劉女「保証」一定可以貸款二億元。判決劉女敗訴。

本案有意思的地方在於，劉女是以二億二五八○萬元向黃購買，但是向銀行申貸時，買賣契約總價卻提高為二億八五○○萬，多了近六○○○萬，顯示申貸時要用假的總價來騙銀行的傳聞竟是真的，而且不動產鑑價公司的估價也有很大的學問，要向銀行借錢並不是件簡單的事。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》373期Know-How，同期內容除本文外，並有「談不動產稅制改革」、「景氣差還該買房？」、「縮小貧富差距的真方法」、、「房產投資術」、「台灣房市將往哪走？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！



宜蘭好山好水 支撐農地農舍買氣不墜

記者林信男／台北報導

極具觀光吸引力的宜蘭，今（101）年第4季的房市交易量較去年下降逾30%，東森房屋宜蘭文化加盟店店東李紹琦說，奢侈稅和實價登錄讓房市受到不小衝擊，不過許多外來客看上宜蘭的好山好水，讓農舍與農地熱銷不墜；友善的房價，也吸引不少自住客購買公寓及電梯華廈。

宜蘭好山好水，除了外來客青睞，在地人也常見在自家農地上蓋「農舍」。(圖／好房資料中心)

李紹琦表示，往年第4季都是房市買氣很旺的時機，但與去年同期相比，宜蘭今年的房市交易量下降達30%以上，顯然是受到奢侈稅和實價登錄影響。另外，雪山隧道通車後，房子越蓋越多，價格開始炒高，雖有不少外地客購買，但本地客源卻對房價望之卻步，流失了三成。舉例來說，宜蘭文化中心一帶的電梯華廈，一坪原本約10萬左右，現在已漲到13萬。

農舍和農地是宜蘭的熱銷產品，在雪隧通車前就很受外地客歡迎，通車後的價格更是居高不下。李紹琦指出，農舍及農地的價格從1,500萬到3,000多萬不等，賣得最好的多半落在1,500至2,000萬的範圍內。

李紹琦分析，農舍農地的購買者以外地客比例最高，達70%以上，「宜蘭離台北車程約50分鐘左右，很多在台北上班的人，會在宜蘭買間農舍，週休二日就來度假。」也有部分買家先買農地，打算退休後再蓋農舍，享受退休人生。

除農舍農地外，每坪7到9萬，總價200至300萬左右的公寓，以及總價300到400萬的電梯華廈，也吸引不少在台北工作的本地自住客購買。李紹琦表示，台北和新北的房價較高，資金有限的上班族會選擇買宜蘭的房子，無論搭火車、客運或自己開車上班，都挺方便。

宜蘭向來予人好山、好水、好風景的印象，包括烏石港衝浪、礁溪溫泉、蘇澳冷泉、頭城大溪漁港、南方澳漁港等知名景點，以及著名的冬山河童玩節和今年在羅東舉辦的金馬獎，都為宜蘭培植出豐厚的觀光實力。但李紹琦認為，觀光的實質效益有限，來觀光不等於來買房，還是要靠大型建設刺激房市。

他說，宜蘭運動公園旁正在興建的宜蘭科學園區，以及宜蘭市校舍路上的陽明醫學中心，都是未來可能帶動就業機會和置產熱潮的建設，但近兩、三年內，都還不一定會完工。

對於明年宜蘭房市的發展，李紹琦雖不致看壞，但也強調，大環境不好使得萬物齊漲，唯獨薪資不漲。有意願買房子的人很多，只是礙於收入有限，仍無力購買。只能期待政府拚出有感經濟，降低人民稅賦，才可能解決房市低迷不振的問題。

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礁溪拚觀光 籌設特色夜市

記者羅建旺／宜蘭報導

溫泉觀光重鎮的礁溪也要籌設夜市，讓遊客「越夜越好玩」，但鄉長林錫忠昨天說，要特色不要垃圾，有知名小吃，也要有文化體驗，已透過公聽會廣徵意見，讓夜市更完善。

許多遊客反映，到宜蘭大多夜宿礁溪，除泡湯外，晚間可玩的地方少，夜市是台灣特色景點，希望礁溪也有，讓遊程更豐富。（圖／好房資料中心）

「住礁溪，晚上何處去？」雪山隧道通車，礁溪鄉溫泉區觀光人數飆高，但許多遊客反映，到宜蘭大多夜宿礁溪，除泡湯外，晚間可玩的地方少，夜市是台灣特色景點，希望礁溪也有，讓遊程更豐富。

礁溪鄉公所評估認為，礁溪主要客源來自外縣市、國外，若設夜市，確可豐富夜生活，促進地方觀光與經濟發展，初步提出3個設置夜市的參考地點，包括公園路路段、臻信福超市旁空地、仁愛路路段。

鄉公所透過公聽會，廣徵意見，有民眾認為，礁溪火車站延伸到中山路的路段，有商家聚集，有夜市雛形，附近有車站、地景、水景、立體停車場，善加整合，觀光夜市即成形；有人認為可發展廟口夜市，協天廟香客多，可以協天廟為中心，延伸到德陽宮，成為觀光夜市街。

有飯店業者建議，國際觀光客非常喜愛台灣的夜市文化，但夜市的環境清潔與衛生要加強。鄉公所認同，新設觀光夜市，應考慮攤位設計，搭配街道景觀，有悠閒氣氛，要特色，不要垃圾，改變傳統夜市給人骯髒混亂的印象。

內容部分，林錫忠說，希望網羅全台人氣高的知名小吃設攤，滿足遊客需求，商品也要有在地特色，除美食外，可以規畫特色農產品或工藝品、藝文演出。

林錫忠說，設置夜市的參考地點各有優點與特色，但都是交通繁忙地區，要克服車潮疏導、停車空間，還有人潮動線等問題，會再辦公聽會，讓更多人了解與參與。

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蘇澳運動公園 開張了

記者簡榮輝／宜蘭報導

蘇澳鎮立運動公園昨天啟用，鎮公所舉辦5項運動賽事，讓直排輪場、慢速壘球場、網球場、籃球場與游泳池同時亮相，許多球員看到與過去髒亂截然不同的運動場，都開心地在球場揮灑汗水。

宜蘭蘇澳鎮運動公園啟用，球員們開心地在球場馳騁。 （圖／簡榮輝攝）

位於蘇澳聖愛路與台鐵北迴線蘇澳支線間的蘇澳鎮立運動公園，原本地勢低窪，逢大雨必淹，加上運動設施規畫不當，使用率低且雜草叢生，近乎荒廢；5年前，鎮公所向中央提出「運動公園更生計畫」，耗費6000萬元。

爭取到經費後，鎮公所以新馬港區大排拓寬挖除的土方，墊高低窪地基，節省土方開銷，也解決淹水問題；除原有游泳池，還增設符合國際標準的直排輪場、慢速壘球場、網球場與籃球場。

「這麼好的場地，讓大家都願意出來運動！」鎮長林騰煌表示，公園中央有1個六角形的地景裝飾，其中一面刻有蘇澳鎮立運動公園8個大字，其他5面恰好就是5個運動設施的方向，各刻上運動圖騰。林認為，辦比賽是讓大家都知道運動公園啟用的最好方式，因此1次就舉辦5項賽事。

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