房價漲多 合庫台銀嚴控房貸

記者陳美君／台北報導

繼不動產專業銀行土地銀行公開示警後，合作金庫高層昨（16）日表示，新北市林口、三峽、淡水及桃園青埔等地，房價漲幅過高，一旦房貸利率漲至3%時，房價將加速回檔。

合庫銀主管預估今年房價，沒什麼上漲空間，但也不容易下跌，因為國內利率維持低檔，加上市場資金充裕，且過去幾年建商賺飽飽、口袋夠深，暫時沒有降價求售的需要。（圖／好房資料中心）

為此已經因應措施，主要包括提高貸款利率、降低貸放成數。例如：非首購族群的房貸利率，一律自2%起跳，再根據借款人條件、房屋坐落地區，進行加碼。

合庫銀不動產授信餘額僅次於土銀，排名國銀第二大。合庫銀主管預估今年房價，沒什麼上漲空間，但也不容易下跌，因為國內利率維持低檔，加上市場資金充裕，且過去幾年建商賺飽飽、口袋夠深，暫時沒有降價求售的需要。

但房屋供給量較大的區域，包括新北市林口、三峽、淡水，以及桃園青埔等地，合庫認為，需要特別注意。

目前合庫房貸平均成數僅五成六，根據壓力測試，就算未來房價崩跌四成五，也不會有任何損失。合庫銀主管指出，現階段房貸餘額約4,800億元，占總存款比重28%，接近銀行法的三成上限，所以會挑好客戶，選擇比較精華的地段，並適度拉高放款利率。

在土建融方面，合庫目前平均利率為2.7%，2.5%以下的利率已成絕響，內部還會依建商條件與地區適度加碼，利率最高達3.2%。

因應房市風險升溫，國銀龍頭台銀近期也調整房貸授信政策。針對非自辦土建融的分戶貸款，或區域漲幅較大，及區域推案量較大的地區，房貸成數上限降為七成，若超過須報請總行同意。

另外，所得收支比低於120%者，分行經理最高只能貸七成五，超過上限一樣要須呈報總行同意。台銀主管指出，內部對於房地產鑑價有相當嚴格的管控流程，未來將更落實。
消息來源:好房News 發表於 2014-01-17

別被數字給騙了！ 「省貸5訣」大公開

好房News編輯中心／整理報導

各家銀行開始勒緊房貸，對民眾而言「貸款」也將邁入不斷攀升的時期，這個時候千萬別被房貸利率的數字給騙去，因為辦理房貸時不只是只有數字高低，其他還有其它服務和費用成本，房仲特地整理出「比價5訣」，讓大家省下不少房貸成本。

第一訣：「兩段」不比「一段」好

許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要，但是別忘了多數的銀行，第1年或前24期的利率都比較低，但是別忘了第2年或第3年，才是你要繳的後面10多年的利率，台灣房屋智庫發言人張旭嵐就表示，「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

第二訣：「固定」優？「機動」划算？

無可厚非若是採固定利率，銀行當然潛在成本比較高，但是對民眾來說可是要看金融市場的走向，因為像最近QE可能即將退場，那利率上升機率偏高，固定利率房貸就比較吃香，若預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇機動利率。

第三訣：別陷入「數字」的迷思

別只注意銀行之間利率差了零點幾，如果算上手續費、帳管費、鑑價費、帳戶管理費及作業費或是代償費、代書服務費、地政規費、書狀費，那可能延伸出的費用就差了很多，房仲就表示，在比較利率的同時，了解附加費用才能清楚分析成本。

第四訣：「早還」要罰多少？

別以為身上有錢就想把貸款還清，或是別家便宜就想轉貸，因為不少銀行都會針對貸款戶，收取「違約金」，尤其是「提前部份還款」或「提前清償」，違約金是多少得好好問清楚。

第五訣：貸款年齡皆不同

想貸20年還是30年？那得注意多半銀行可有一項「年齡和年限不超過75年」的限制，像是50歲以上，無固定收入的民眾，利率就比不上年輕有穩定工作的人，這時候有的房仲會建議用子女的名義申請房貸，但也得注意家人與銀行的往來與收入高低，都會影響貸款的額度與利率。
消息來源:好房News 發表於 2014-01-17

買房貸款難如天？ 檢視4種易貸撇步

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

政府打房政策影響之下，以往高成數貸款已不復見，甚至有民眾買房之後才發現沒辦法達到預期貸款成數，籌不出貸款差額，面臨解約的違約金糾紛，也有民眾原想買工業住宅，即便要自用，卻發現不符申請政府低利貸款、銀行估價貸款成數又低，專家就建議，不妨要貸款前先檢視一下是否有符合這四種易貸條件。

要順利通過房貸審核，一定要掌握幾項要點。(好房News記者陳韋帆／攝影)

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，銀行貸款有主觀與客觀條件。

主觀條件：

1、房屋本身假若屋齡低、屋況好，非輻射屋、海砂屋，銀行鑑價一定比較好。

2、周遭環境如面公園、鄰近捷運站，核貸會比較快；相反地，假若鄰近福地、電塔、紅燈區對鑑價評估一定減分。

3、要避免買到有增建、違建的房屋，建國資產管理總經理劉坤圖指出，銀行鑑價是不會將頂樓加蓋、陽台外推等違法使用空間納入價值，民眾除了要清楚瞭解房屋使用現況說明書註明的項目，也可自己調閱建物謄本與平面圖對照。

客觀條件來看

4、個人信用財力狀況也非常重要。陳俊宏分析，正常銀行會以個人財力收入作為依據，例如，本息攤還不超過個人每月收入的30%，假若有信貸等其他貸款，銀行都會觀察是否如期繳款以及金額多寡。

陳俊宏說，假若屬於是領現金收入的攤商，也建議定期將金額存入銀行，好在未來購屋有銀行往來依據；若是家庭主婦，因沒有收入來源，也可適當使用信用卡，在購屋時可將具穩定收入的親屬納為保證人，也較可順利核貸。

消息來源:好房News 發表於 2014-01-17

自宅地優惠稅率 土地贈與不適用

最近常有民眾前來分處試算土地增值稅，並聲稱房屋都是自用住宅，如果要將房屋及土地贈與子女，不知可否適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？高雄市西區稅捐處說明，「贈與」移轉並非出售，不能適用土地稅法第三十四條規定按自用住宅特別稅率課徵土地增值稅，因此，配偶及二親等親屬間之土地「贈與」，就不能適用。

此外，配偶及二親等親屬間之土地「買賣」，如經查有事證，顯示該買賣土地行為確屬「贈與」，亦無自用住宅優惠稅率之適用。

該處特別提醒，土地所有權人若與配偶或二親等親屬間訂立「買賣」契約，並申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，稅捐稽徵機關為查核是否符合「出售」要件，自將依法調查及要求提示支付價款證明；倘無買賣交易事實而為贈與行為，自然沒有自用住宅優惠稅率的適用。如果您想了解更多相關法令規定，歡迎撥打本處服務電話二二九三三六三洽詢，將有專人竭誠為您服務。

消息來源台灣新生報-2014-01-07

豪宅買賣 從重課稅

售屋課稅將有重大變革。財政部擬針對豪宅從重課稅，台北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）房屋，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。

這項新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，全台豪宅均受衝擊。

財政部粗估，改以售價百分比對高價房屋課稅，豪宅售屋所得稅負，至少將會提高二到三成以上。

過去，政府在計算售屋獲利時，若僅掌握售屋者的售價，缺乏其買進成本，一律只能以偏低的房屋評定現值做為稅基課稅，售屋獲利遭嚴重低估。以2010年台北豪宅帝寶法拍價近3億元為例，當年其房屋評定現值僅約700萬元，賣家若未舉證成本，依當年推計所得率37%計算，獲利僅259萬元，按40%綜所稅率計算，應納所得稅最高不超過104萬元。

今年開始，推算售屋所得將不再以房屋評定現值為唯一稅基。財政部準備仿照奢侈稅做法，出售房屋卻未舉證成本者，直接以其房屋售價（不含土地）的一定比率課稅。施行首年優先適用於豪宅，一般房屋不受影響。

依據規劃，「豪宅」是指台北市售價超過8,000萬元、其他縣市達5,000萬元以上的高價房屋；售屋者若未舉證買進成本，稅捐機關可以扣除土地價格後的房屋實際售價，按財政部設定的「所得比率」計算售屋所得。

再以2010年帝寶法拍案為例，法拍價約3億元，財政部說，依據一般建物與土地價格約3比7推計，屬於房屋的售價是9,000萬元，新措施即會以9,000萬元做為課徵稅基，乘上所得比率（假設為17%）後，帝寶的售屋獲利為1,530萬元，按40%綜所稅率計算，應納的售屋所得稅超過600萬元。

【記者陳美珍／台北報導】

(來源：聯合報系/udndata.com)　2014-01-06 08:09:18　

愛屋吉屋

冬山河河畔漂亮農地 農地 3745.65 坪 售 2434.6 萬 五結鄉新甲段 地圖  街道景像	三星叭哩沙漂亮二分半美農地 農地 810.37 坪 售 850.89 萬 三星鄉叭哩沙段 地圖  街道景像

土地聯絡人資訊
聯絡人姓名	陳光賢
手機	0980-931-949	電子信箱	siko0819@gmail.com
所屬公司名稱	吉屋不動產	公司地址	宜蘭縣羅東鎮純精路三段447號
公司電話	(03)9541268	公司傳真	(03)9545621
網 址	http://www.i5g5.com.tw
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新規定！2014年8大房產財經新制上路

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台灣房屋智庫彙整2014年不可不知的房產與財經生活相關新制，提供民眾掌握最新資訊與確保自身權益。

1、青年安心成家貸款延長至2014年底----財政部發布利多，為協助無自有住宅青年買房，由8家公股銀行以銀行自有資金辦理青年安心成家購屋優惠貸款，將持續延長實施期程至2014年底。截至2013年11月底止累計核貸120,575戶、核撥新台幣4,286億餘元，幫助許多年輕人買到第一個家。

2、新一代戶役政資訊系統全面更新---- 2014年2月5日起施行新式戶口名簿外，戶政司也研發新式戶口名簿與戶籍謄本整合，無紙化的改革讓線上政府的服務更便民，查詢戶政資料與更新上網就能一指搞定。

3、繳稅免附謄本、簡化流程----財政部擴大網路申報範圍至土地增值稅及契稅；申請自用住宅優惠地價稅或辦理遺產稅申報，都免附戶籍或地籍謄本，減少申請、列印紙張作業的麻煩。

4、國道計程收費通勤快又省----國道電子計程收費2014年1月2日正式上路，小型車每日有20公里免費里程，每公里費率1.2元，200公里以上0.9元，使用eTag打9折。原本單程只經過一個收費站的短程使用者就比較划算。以北部跨區通勤族為例，優先受惠的就是國道一號汐止收費 站以北的基隆，泰山收費站以南的林口、桃園以及國道三號鶯歌收費站以南的三峽、鶯歌及桃園八德房市都將受惠。

5、台北市售屋分級課稅，豪宅課重稅----北市售屋財產交易所得額標準由分區改採「分級」課稅，豪宅會從重課稅。財政部預計在2014年初，公布最新個人售屋所得課稅標準，最快2014年5月報稅時啟用。台北市售屋所得將由「分區課稅」改為「分級課稅」；豪宅售屋獲利率將採較高的48％計算，非豪宅則訂為42％。

6、夫妻所得可分開計稅---- 2014年起夫妻可選擇分開計稅，收入較少的一方不再被連坐課稅，這項減稅利多最快在2015年5月報稅時可享受到。

7、陸資來台取得不動產實施總量管制----為避免投機炒作，健全房市發展，針對陸資購買不動產實施長期總量管制：土地1,300公頃，建物2萬戶。另外，每年許可陸地區人民申請取得不動產數額為土地13公頃，建物400戶，年度數額有剩餘者，不再留用。

8、基本工資調漲----勞委會宣布自2014年元旦起，每小時基本工資將由現行109元調整為115元，另外7月1日起，每月基本工資由19,047元調整為19,273元。估計將分別有31萬名時薪勞工及176萬名月薪勞工受惠。