5月報稅注意細節！ 房屋節稅有5錦囊

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

今年5月民眾申報綜合所得稅時，當月也將課徵房屋稅，民眾房屋若符合自用住宅「使用現況為住家」條件，則可申報自用稅率；但要留意，地價稅的自用住宅認定，卻是房屋未供出租或營業使用且由產權者、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，因此民眾務必掌握房屋、地價稅，節稅5項錦囊。

陽台外推、違法增建都會被課徵房屋稅。（好房Newsr記者陳韋帆攝影）

第1、地價稅有出租營業VS戶籍登記

高雄市西區稅捐處指出，土地不管是單一產權持有，或分別以夫、妻個別名義登記共同持有，假若房屋未出租或營業使用且所有權人本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記時，則可適用自用住宅用地稅率，即千分之二課徵地價稅，相較一般用地稅率千分之十，相差了4倍。

第2、房屋稅依據「使用現況」

有民眾將空屋出租給學生居住，卻擔心房屋稅會變高。但實際上，房屋稅是依房屋現值再按照實際使用狀況課徵，例如，1、出租供住家使用是以房屋現值1.2％課徵，第2、出租給診所、事務所等非營業非住房屋，以房屋現值2％課徵，第3、出租供營業使用則按房屋現值3％課徵。因此假若房東出租並沒讓使用現況改變為營業用，仍可適用住家用稅率1.2％。

第3、陽台外推也要課房屋稅

依照建築法規相關，陽台是指房屋外牆之外，正上方有遮蓋物的平台，陽台深度在2公尺之內且陽台面積不超得過建築面積8分之1，但若未達8平方公尺（2.42坪），不計入建築面積，因此不屬於房屋稅課稅面積，但是超過2.42坪則要課徵。

目前市場常見陽台外推雖屬違法，但等同將陽台納入室內，則必須全部併入計算房屋稅課稅面積。

第4、違建也要繳房屋稅

許多民眾常問：「我的房子是沒有權狀的，為什麼要繳房屋稅？」但如前述，房屋稅是依據「使用現況」課徵，因此房屋不論有無權狀或違建都應該課徵房屋稅。換句話說，只要是附著於土地的各種房屋及增加該房屋使用價值的建築物，如違法增建都會被課徵房屋稅。

消息來源：好房NEW　發表於 2014-02-21

小心賺了攏補稅去！國稅局五大查稅「案例」

好房News記者蔡佩蓉／台北報導 

奢侈稅上路之初，坊間流傳許多「避奢方式」，甚至不少民眾賭國稅局根本沒有足夠人力地毯式查稅，沒想到如今國稅局愈查愈有心得，前幾年僥倖逃漏稅的投資客，如今都得面對補稅命運，國稅局特別舉出5個查獲常見案例，包括人頭、假贈與真買賣與倒填契約日期等。

查奢侈稅，國稅局著手資金流向。（圖／好房資料中心）

 財政部北區國稅局指出，依據奢侈稅5條第1項，若所有權人與其配偶、未成年直系親屬，僅有1戶房產，切辦妥戶籍登記、持有期間沒有出租使用，則不課徵奢侈稅。不過，國稅局卻發現許多民眾利用名下無房產的親屬作為人頭，卻仍逃不過遭補稅命運。

 國稅局舉出5項案例，第1、假買賣：曾有A投資客以B名義取得法拍屋，僅持有6個月內，為轉手墊高價格，假買賣給C，最後由C出售第三人，但國稅局查出，A、B兩者名下沒有不動產以及收入所得，實際簽訂買賣契約、資金來源與獲利都是A君的行為，因此A遭補稅78萬元並處以罰鍰。 

第2、預售屋登記給親屬設籍再轉售：民眾先與建商簽訂預售屋買賣契約書，於交屋前換約給女兒，產權並登記在女兒名下，女兒持有期間6個月內設籍後出售。但國稅局發現，該名女子年紀輕且無所得，相關買賣契約是由其父親代理，資金與經濟利益都歸屬該名民眾，因此遭補徵322萬元奢侈稅。 

第3、假贈與、真買賣：D將持有未滿2年的房產贈與給E，兩人也並非親屬關係，後又發現E利用弟弟名義，匯入相近該筆房產金額給D君女兒，顯示是假贈與、真買賣，遭補稅29萬元。

 第4、簽約、解約規避：民眾在101年10月24日簽約出售持有僅1個月的房產，因尚未辦理戶籍登記，在11月2日解約，並在當天另訂新契約並辦理籍登記，國稅局發現買方貸款的買賣契約書與商業本票簽訂日期都是101年10月24日，顯示該日就是立約日，也因為該日沒有辦竣戶籍登記，遭補稅43萬元。 

第5、與買方簽私契，持有滿2年再移轉：民眾在99年9月取得房產，並在100年與買方簽訂買賣合約書，又在101年12月簽訂另1份買賣合約書。該名民眾認為，第1份合約書只是預訂性質，第2份才是正式之合約書，且第2份合約書簽訂時，該筆房產持有期間已超過2年。不過，國稅局認定，買方早在100年簽約時已將近9成房地款付給此位民眾，依《民法》規定，買賣雙方就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即已成立，因此當時簽約的房產持有未滿2年，符合奢侈稅課徵條件，遭補稅80餘萬元。
消息來源：好房NEW　發表於 2014-02-15

預售屋簽約30天內須申報

記者王玉樹／台北報導 為遏止預售屋炒風，內政部擬修法將現行預售屋「委託代銷契約屆滿或終止」才需登錄，改為比照成屋「買賣契約簽訂後」30日內須申報，讓預售屋價格全面「陽光化」。不過昨天召開的「不動產成交實價登錄通盤檢討會議」討論，遭到會場中建商與代銷業者強烈反對。 

內政部實價登錄修法檢討方向

 不動產實價登錄制度2012年8月實施，規定成屋、中古屋買賣登記過戶30日內，必須申報登錄交易房價，但預售屋僅需完銷後結案後整批登錄行情。實施至今1年半，統計成屋實價揭露率已高達8成5以上，但預售屋揭露率卻僅只1成，遭外界屢屢批評預售屋是市場行情透明的死角，助長預售屋價格胡亂炒作、甚至「紅單」也可以拿來哄抬價格。 建商、代銷業強烈反對 內政部進行不動產實價登錄通盤檢討，研議把預售屋納入買賣契約簽訂後30天內必須申報範圍。昨天開會邀集產官學界同場討論，現場學者多表示預售屋納入可更即時、透明反映房價，但與會的建商、代銷業者群起反對，強調「執行上有困難」、「自建部分不容易查核」等。 內政部副司長王靚琇表示，由於各方意見兩極，下周會再繼續邀集不同的各方代表，持續聽取意見。 台北市副市長張金鶚強調「早該做了」，過去僅規範成屋30天內，預售屋要等完銷或結案才需登錄。「那請問，甚麼叫結案？剩下1戶不賣是不是沒有結案不需申報！」 張金鶚直指，預售屋是房價的領導著，建商靠著銷售宣傳做多，且常常炒作賣掉多少戶，創造「假的行情」。 更即時、透明反映房價 淡江大學產經系教授莊孟翰則持審慎態度：「政府實施前一定要先想清楚，免的落到像《地政士法》覆議一樣，被人罵翻天。」他認為，把預售屋納入確實可以做到「資訊透明」，但是必須考慮，預售屋興建完成有一段時間，會受到「景氣好壞」影響。 簡單地說，現在簽約的價格，未必會跟正式交屋時的價格是一樣的。 莊孟翰補充，假設景氣好房價攀升，建商不能加價這還好，但萬一景氣不佳，要交屋時房價大跌，消費者可能因此不願交屋，實價登錄後也會影響建商承諾的貸款成數。 從事資訊業、有意買房的新北市民眾鄭先生支持說，預售屋房價都是賣方在喊，很擔心買貴了。「如果可以查到預售屋實際價格，會讓我們比較放心。」

消息來源：好房NEW　發表於 2014-02-15

去年不動產贈與 5.1萬件創新高

記者方明／台北報導 公告現值調漲、遺贈稅降低，2013年全國不動產贈與件數一舉突破5萬大關，來到5.1萬件，繼承件數也達4.4萬件，雙雙寫下歷史新高。其中，贈與量由新北市拔得頭籌，件數高達1萬612件，其次為北市的9,067件，光大台北就逼近4成，不動產贈與已成為合法節稅最佳管道。 近5年贈與移轉棟數。（截取自中時電子報網站）

內政部最新公布數據，2013年全國不動產贈與件數首度突破5萬大關，來到5萬1,683件的歷史新高，繼承件數也高達4萬4,143件，同樣寫下新高紀錄。 根據內政部統計資料，2003年之前，每年不動產贈與件數平均約在2萬多件，2003年土增稅減半，贈與量已逾3萬件。2009年調降遺贈稅從最高50％降至10％後，贈與件數即明顯上升，2010年達3.5萬件、2011年達3.9萬件、2013年更衝至5.1萬件天量。 贈與件數占總移轉棟數比例也由2009年的6.5％逐年攀升，2010年為6.7％、2011年8％、2012、2013年突破2位數來到10.3％。2013年贈與量由新北市奪冠達1萬612件，其次為北市的9,067件，光大台北就逼近4成，其他包括台中市、桃園縣、高雄市去年贈與件數也都非常驚人，多達5,000～6,000件之譜。 住商不動產企研室主任徐佳馨分析，不動產贈與是富人最主要的節稅手法，舉例來說，如果贈與子女現金1億元，那麼贈與稅就用1億來做基礎，即便遺贈稅現已降到10％，但扣除220萬元免稅額仍須繳978萬元贈與稅。 但如果改用市價1億元的豪宅、店面或是辦公室送給子女，那麼贈與稅是計稅基礎是不動產的「公告現值+房屋評定現值」，一般而言，這2項加起來，不少個案只有市價3成左右，若以3,000萬元計，只要繳納278萬元，整整可省下700萬元。 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，不動產贈與是合法節稅管道，但也有人採用「假買賣真贈與」方式，以自用住宅優惠稅率10％，以規避一般住宅土增稅20％、30％、40％高額累計稅率。

消息來源：好房NEW　發表於 2014-02-12

嫌惡設施衝擊房價、貸款 解約糾紛頻傳

好房News記者蔡佩蓉／台北報導 住宅附近有嫌惡設施，究竟對買賣方有什麼樣影響？最主有3個因素：房價、貸款成數與轉手性，去年第4季的房產消費糾紛，就出現多起因物件周邊有嫌惡設施而引發的爭議，包括未知情況之下買到酒店樓上的物件、房屋面陰廟導致未足預期核貸金額等，民眾買房前勢必得特別留意周遭環境。 買房務必留意附近是否有嫌惡設施。（好房News記者陳韋帆攝影） 

根據台北市地政局發佈去年第4季消費糾紛案例，除了房屋漏水、斡旋金、定金返還糾紛為常見案例之外，本次還出現多起因嫌惡設施引發的解約糾紛。包括買方購買台北市德惠街物件後，認為物件2樓是屬於嫌惡設施的酒店，成交價偏高且仲介有詐欺嫌疑。 律師則解釋，德惠街屬眾人皆知的風塵區，且最高法院也判決，物件因市場機制等考量有所不同，若售價較高也未必是詐欺。另一起案例則發生在北投區，因房屋正對陰廟且房屋無法核貸到成交價的8成，買方要求解除契約，糾紛經過士林地院判決，由於買方倉促下斡旋，且沒有合理的契約審閱期，認定仲介契約無效。 最後一例，則是民眾購屋後才發現物件附近40公尺內有墳墓，不但仲介沒有告知，不動產說明書也沒記載，要求解約退。地政士公會全聯會名譽理事長王進祥指出，嫌惡設施宅是近年時常發生的糾紛，模糊地帶就是不動產說明書沒有記載「嫌惡設施」的選項，因此許多買方會歸咎於仲介是否有盡調查與告知義務。 全國不動產企劃研究室主任張瀞勻表示，嫌惡設施除了影響物件本身的房價之外，對買方來說，雖然能以低於區域行情價格購得房產，但可貸款成數恐怕也會較一般物件低，換句話說，銀行端會評估物件「轉手性」，嫌惡設施宅較屬於冷門產品，銀行也會謹慎放款。

消息來源：好房NEW　發表於 2014-02-12