2014年7月24日星期四

貸不到好價錢　換屋族你怎麼辦

央行上周擴大打房政策，房貸管制範圍增加8區，並新增第三戶房貸5成限制，雖說主打投資客，但換屋族不免心驚。由於換屋族通常是由小換大，總預算原本就比首購族來得多，如今房貸緊縮，換屋如果先買後賣，空窗期若認定持有2戶，第二戶通常只能貸6成，自備款勢必得多準備一些。換屋如何貸到好價錢？房仲業者表示，只要拿出換屋證明，新購屋的房貸8成也不是不可能。

房仲專家建議，如果房貸沒還清就想換屋，自備款最好準備購屋預算的四成。（好房News記者陳韋帆攝影）

換屋通常有幾種方式：先買後賣、先賣後買、同時進行。房仲代書表示，不管選擇哪一種方式，民眾都應該先評估自身的財務狀況，以免兩屋交替期，資金調度壓垮家庭財務。好房News整理幾種方式的優劣，供換屋族參考。

1.先買後賣

房仲業者指出，選擇先買後賣的方式，民眾口袋一定要深，自備款至少要準備四成。如果原有房屋貸款尚未繳清，先買後賣很可能被認定為投資客，貸款可能貸不到6成，若原有房屋賣出不順利，資金調度太緊，就有可能造成原有屋子急著脫手，而賣不到好價錢。

2.先賣後買

換屋族通常有家庭成員增加而想換大屋的狀況，用先賣後買的方式，在空窗期可能需要先租屋居住，對於有一家老小的成員比較麻煩，租賃和搬家費用成本也未必少，在心急的狀況下，可能買到價錢太高或不適合的房子。不過房仲也者說，這種方式資金調度上相對沒壓力，如果沒有居住的問題，倒是可以慢慢搜尋喜歡的屋子，就是搬來搬去比較辛苦。

3.同時進行

如果你口袋不深，家庭成員又多不適合搬家，那該怎麼辦？採取買賣同時進行的方式，可以減少搬家和資金的麻煩。在第二戶貸款部分，在買屋時可以拿出第一戶銷售契約來申請，跟銀行簽署切結，保證一定時間內會賣掉房子、盡量找同一家承辦銀行、或請代書介紹銀行、或找壽險公司承辦房貸，爭取更好的貸款成數。如果房子先賣掉而還沒找到適合的新家，房仲說，可以在買賣契約上註明延後交屋時程，搬家時間比較寬裕。只是，代書提醒，轉換過程的時間一定要抓很緊。

房仲業者徐佳馨建議，如果想要降低自備款的壓力，選擇預售屋也是一種不錯的方式，因為預售屋自備款分為訂金、簽約金與工程款等，繳款壓力較為分散，也能依工程進度決定賣屋的時間，降低換屋轉換期的資金壓力。

資料來源：好房news 103-06-30

房地稅款一毛錢都不用繳！　換屋節稅4招搞定

高房價對於首購族來說，買房是個沉重的負擔，但對於換屋族而言，是拿一戶換一戶，就算房市景氣再糟，還是能輕鬆換屋。但從2011年奢侈稅上路以後，打房一波接著一波，加上國稅局今年查核目標，緊盯房地產相關交易，換屋族若沒仔細估算，就有可能得多繳稅款，因此建議民眾不妨可以掌握以下4絕招，讓每分錢都可以重回自己的口袋。換屋族節稅撇步，

永慶房產集團契約部經理陳俊宏建議，除了檢視自己是否符合申報條件，同時也要把握四個重要原則：

1. 自住就對了!

不論買進或賣出的兩間房間，皆須符合「自用住宅」條件！只要沒有營業、出租，無論持有時間多短，出售時就不用怕被課到奢侈稅。

2. 新購土地或建物價格要高於售出不動產

想退回已繳的所得稅或土地增值稅，先決條件就是新買的自宅用地地價，要超過已出售的土地地價扣除土地增值稅後的餘額；重購的自用住宅房屋價格，也必須要超過已出售建物價格。簡單的說，就是要越買越貴，才符合退稅資格，而且重購退稅優惠，不限終身一次的限制，可以一用再用。

3. 換屋要在兩年內

要適用重購自宅優惠退稅，就必須土地或建物在出售房地產到完成移轉登記起，兩年內重新購買自宅，而先買後賣也適用。

4. 登記所以權人要找對！

由於綜合所得稅是夫妻合併申報，所以在出售或新買的建物上，登記所有權人就要視納稅義務人或其配偶名下，才能符合條件。
資料來源：好房news 103-07-24

2014年6月23日星期一

直鐵敲定台北宜蘭47分鐘

【生活中心╱台北報導】交通部鐵路改建工程局昨敲定「北宜新線鐵路」，將避開翡翠水庫集水區，預計耗資四百九十一億元打造從台北南港站經宜蘭大溪站至頭城站的直鐵，全長五十三公里中將包含長達二十一點六公里、比雪山隧道還長的汐雙隧道。未來完工後，從台北搭台鐵到宜蘭僅須四十七分鐘，比現在快三十八分鐘，最快一年半後可動工。

為克服東部運輸瓶頸，交通部鐵工局二○○六年將北宜直鐵規劃案送環評審查，環保署決議不應開發，但可另提替代方案送審。交通部考量既有鐵路路線彎繞、且部分路段坡度過大，形成運能瓶頸，且未來蘇花改公路完工後，車輛將大增，恐使假日經常塞車的國五雪上加霜，因此重新規劃北宜新線鐵路。

環評順利2026完工

鐵工局日前完成兩路線方案評估，方案一行經翡翠水庫集水區、遭北市府反對，鐵工局昨召開第三次北宜新線路廊評選會，敲定將避開翡翠水庫集水區，採方案二自台北南港站至宜蘭頭城站，但新路線將經雙溪水質保護區、六個礦區、二十四個坑道及六條斷層，還要開挖一條長達二十一點六公里、亞洲鐵路隧道排名第十長的汐雙隧道。
鐵工局表示，因有雪隧的經驗，施工應不會碰到像雪隧的湧泉問題。如環評等後續作業順利，最快一年半後可動工，二○二六年完工。
鐵工局副局長唐繼宏指出，目前舊線時速，普悠瑪與太魯閣號時速只能開到一百至一百一十公里，一般自強號還得減速，北宜新線鐵路通車後，就可開到一百三十公里時速，台北到宜蘭可望從八十五分鐘縮短至四十七分鐘、台北至花蓮從一百三十八分鐘縮短至一百分鐘。

比開車快一小時

由於目前開車走國五從台北到宜蘭，假日約需一百分鐘，假日搭新線鐵路也將比開車快約一小時。
台北市長郝龍斌昨表示，非常感謝鐵工局尊重台北市政府的意見，避開翡翠水庫集水區。台北翡翠水庫管理局長劉銘龍則肯定交通部鐵工局能從善如流。

學者憂耗錢費時

住在宜蘭的張先生說，現在搭台鐵到台北時間長，很不方便，新鐵路的確可縮短北宜通勤時間，帶來地方繁榮，但他也擔心房價會漲，害宜蘭人以後買不起房子。
逢甲大學運輸科技與管理學系副教授李克聰表示，北宜新線鐵路的汐雙隧道，不但比最長的公路隧道雪隧還長，施工難度也更高，恐有工期長、預算追加等問題，鐵工局應審慎評估效益，不應在國家財政困難時做這樣耗時、耗錢、難度高的工程。

北宜新線鐵路未來規劃

◎路線：台北南港站經宜蘭大溪站至頭城站
◎長度：53公里，路線中有2座隧道，其中1座長21.6公里
◎經費：估491億元
◎完工：估2026年
◎效益：
◆台北至宜蘭
太魯閣號、普悠瑪號車程由65分鐘降至47分鐘，省18分鐘
一般自強號由85分鐘降至47分鐘，省38分鐘
◆台北至花蓮
太魯閣號、普悠瑪號由118分鐘降至100分鐘，省18分鐘
一般自強號由138分鐘降至100分鐘，省38分鐘
資料來源：鐵路改建工程局 (蘋果日報103-04-23報導)

2014年6月17日星期二

礁溪轉運站　宜蘭縣府視察研擬配套

宜蘭縣礁溪「轉運站」歷經變更設計，主體建築已大致完成，整體工程將在9月完工，預計10月正式啟用，縣長林聰賢昨天前往視察傾聽地方意見。針對礁溪市區的假日塞車問題，林聰賢認為，應該開闢替代道路，以利把省道車潮分流。

宜蘭縣礁溪轉運站歷經變更設計，目前主體建築大致完成，可望在9月完工，預計10月正式啟用。（記者林縉明／攝影）

礁溪轉運站總工程經費7千多萬元，去年8月變更設計後重新動工，分為主體結構、水電、車道及景觀3階段施工，設有候車室、超商、售票亭及10個候車月台，希望能趕在溫泉季前啟用。

縣府昨天邀集礁溪鄉公所、鄉長林錫忠等地方人士檢視轉運站設施，林聰賢表示，近年來礁溪旅遊業蓬勃發展，遊客增多，但因車流量大、道路狹窄、客運停靠等因素，每到假日礁溪市區就會交通打結，為改善交通亂象，斥資7千多萬元興建轉運站，屆時礁溪將成為縣內第3個客運車轉運站。

縣議員吳宏謀、鄉長林錫忠針對轉運站向縣長提出多項建議，包括重新開放通往游泳池便道、機車地下停車場及周邊交通管制等。他們指出，轉運站緊鄰省道旁，車流量大，啟用後勢必造成車輛回堵，應該設法將車潮分流或其他配套措施因應。

林聰賢說，轉運站啟用，並無法完全解決市區交通壅塞問題，必須全盤檢討，像是側車道延伸至宜4匝道、宜4線拓寬、台9線省道兩側的替代道路等，提前將前往市區的車輛分流，避免都塞在省道上，才能有效紓解交通窘境。

縣府建設處表示，轉運站規劃有可以停放60輛汽車、200輛機車的停車場，同時考量當地缺乏交通運輸，將增設多條市區接駁公車，屆時也會鼓勵遊客多搭乘大眾運輸工具，紓解市區道路壅塞。

消息來源：好房News-103-06-17

2014年6月15日星期日

首購貸款不足？試試6種方式搞定

受到央行審查貸款趨嚴且一般新承作房貸利率多從2％起跳，不少首購族要買房更加困難，尤其對於原本預期可貸款8成的民眾，面對現在銀行普遍下調核貸成數5％，首購族買房更加困難，銀行專家就建議，不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款，有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

貸款只差臨門一腳？有幾種方式核貸機會高。

銀行業者指出，由於央行要求銀行端2周回報一次貸款資料，也嚴格審查選擇性信用管制區民眾第2屋貸款6成的放款資料，目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下，對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。

至於能夠提高貸款額度的方式，銀行業者提出6點建議。

第1、公務人員貸款容易：這類族群收入穩定，同樣標的物，若為一般薪水上班族僅能貸款7成，銀行針對老師、公家機構人員申請貸款可能可達到8成。

第2、500大企業：有些銀行會因民眾是在500大企業工作，貸款有加分效果。

第3、薪轉銀行：一般來說，薪轉銀行通常最了解民眾財務狀況，也因為薪轉銀行與企業有條件搭配，假若民眾在一般沒有往來銀行申請貸款，無法達到期待金額，至個人薪水入帳銀行談貸款，也許有機會拉高成數。

第4、銀行VIP：若被列為銀行VIP客戶，或有些銀行會將買基金、保險資產總額也列為評比，那麼貸款成數也有機會比一般客戶高。

第5、保證人：銀行業者說，現在已經沒有保證人制度，但若是財力較薄弱民眾，主動提供保證人也會比較有優勢，若保證人父母是公務員、薪水穩定，勢必會有核貸的優勢。

第6、建商優惠貸款：建商因與相關銀行交涉貸款事宜，通常民眾經由建商指定銀行申請貸款，不管是成數或利率都會優於一般銀行。也有些建商現在推出保證8成5、工程期款延遲給付等，都是便捷之路。

不過，銀行人員提醒，現階段首購族若湊不足自備款，千萬別硬撐，「對銀行來說，100件放款有1件倒帳，是合理正常風險，但若民眾因房價下跌遭法拍，則是一輩子的陰影。」

消息來源：好房NEWS 103-05-24

2014年6月4日星期三

人頭交易！閃奢侈稅被抓，補稅+2.5倍罰鍰，還有刑責

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】財政部中區國稅局表示，特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，免徵奢侈稅。惟如取巧安排利用人頭戶登記買賣房地者，一經查獲，除依法補稅外，最高可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。

該局最近查核發現，甲君自2011年6月起(即奢侈稅條例施行後)持續於短期間買賣4筆不動產，假藉歷次出售房地時，其名下僅有1戶自住房地，巧取安排以形式符合免徴奢侈稅規定規避稅負。

經深入追查發現，甲君所出售之房地係由其前夫乙君以法拍方式取得，乙君因名下有多筆房地，持續買賣不動產，恐涉及課徵奢侈稅問題，又考量甲君名下無不動產，故乙君透過先贈與離婚配偶甲君再由甲君銷售與第三人，甲君收取出售價款後再轉匯給乙君，不動產交易所獲之經濟利益均歸屬乙君。

國稅局乃認為乙君有假藉贈與規避奢侈稅之實。依實質課稅原則，乃依奢侈稅條例第18條及第22條規定，核定乙君自2011年6月起迄2013年2月止多次假借甲君為人頭登記買賣房地，銷售價格合計2,100餘萬元，除核定補徵奢侈稅外，並按所漏稅額處2.5倍罰鍰，得不償失。

該局指出，為維護租稅公平及居住正義，將持續針對各種不當形式安排，短期投機買賣不動產規避奢侈稅案件加強查核，如有不法利用他人名義買賣房地，一經查獲將依相關規定補稅處罰，除可按所漏稅額處2.5倍罰鍰外，情節嚴重並涉有稅捐稽徵法第41條所規定逃漏稅罪者，可處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6萬元以下罰金；若係幫助納稅義務人利用人頭戶方式從事交易涉有稅捐稽徵法第43條所規定教唆或幫助逃漏稅罪者，可處3年以下有期徒刑、拘役或科新台幣6萬元以下罰金。

該局特別呼籲，納稅義務人應自行檢視有無上述違章情事，倘因一時不察，未依規定申報繳納奢侈稅者，凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，均可依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報補繳稅款，免予處罰。
消息來源：MyGoNews編輯部-103-03-31